Prima casa e italiani all’estero: chi ha davvero diritto alle agevolazioni
Gli italiani residenti all’estero che acquistano o ereditano una casa in Italia non ottengono automaticamente le agevolazioni prima casa.
Il beneficio fiscale con imposta di registro al 2% anziché al 9% resta riservato solo a chi si è trasferito all’estero per motivi di lavoro e rispetta condizioni stringenti.
La conferma arriva dall’intervento del sottosegretario all’Economia Lucia Albano in Commissione Finanze alla Camera, mercoledì 11 marzo 2026, dopo un’interrogazione parlamentare sulle possibili discriminazioni verso gli italiani emigrati che vogliono investire nel mattone o che ereditano l’unica abitazione in Italia.
Secondo il Ministero, un’estensione generalizzata del beneficio violerebbe l’impianto normativo nazionale e rischierebbe frizioni con la disciplina europea in materia di non discriminazione e libera circolazione.
In sintesi:
- Imposta di registro al 2% solo per chi è emigrato all’estero per lavoro.
- Nessuna agevolazione automatica per acquisti o eredità di prima casa in Italia.
- Richiesti almeno cinque anni di residenza o attività in Italia prima della partenza.
- Immobili ammessi solo in specifici Comuni legati a nascita, residenza o lavoro.
Il nodo principale riguarda gli italiani residenti all’estero che acquistano il loro primo immobile in Italia o che ricevono in successione l’unica casa familiare.
In assenza di specifici requisiti, su questi atti continua ad applicarsi l’imposta di registro al 9%, aliquota ordinaria, e non quella agevolata al 2% prevista per la prima casa.
Nell’interrogazione parlamentare è stata evidenziata la possibile penalizzazione per i connazionali che intendono mantenere un legame patrimoniale con l’Italia.
La risposta del Governo ha richiamato l’evoluzione normativa: dal 2003 il regime è stato rimodellato per evitare una procedura di infrazione europea, eliminando benefici basati esclusivamente sulla cittadinanza italiana.
Oggi, dunque, la disciplina combina criteri di cittadinanza, durata della permanenza in Italia e, soprattutto, la ragione del trasferimento all’estero, che deve essere effettivamente collegata all’attività lavorativa.
Requisiti stringenti per lo sconto fiscale sulla prima casa dall’estero
Perché un italiano residente all’estero possa ottenere l’agevolazione prima casa sull’acquisto in Italia, devono concorrere tre condizioni cumulative e documentabili.
In primo luogo, è necessario aver risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni complessivi prima dell’acquisto.
In secondo luogo, il trasferimento all’estero deve essere avvenuto per motivi di lavoro, e non per altre ragioni familiari, personali o di studio.
Infine, l’immobile deve trovarsi nel Comune di nascita, in quello in cui era fissata l’ultima residenza italiana oppure nel Comune dove si svolgeva l’attività lavorativa prima dell’espatrio.
Chi non rientra in questo perimetro – compresi gli italiani che ereditano la casa dei genitori in Italia senza un pregresso trasferimento per lavoro – viene trattato come un qualsiasi altro contribuente: niente aliquota ridotta, salvo che non soddisfi i requisiti ordinari, cioè il trasferimento della residenza anagrafica nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito, requisito difficilmente compatibile con una stabile vita all’estero.
Implicazioni future per expat, eredi e mercato immobiliare italiano
La posizione del Governo chiarisce il quadro ma apre interrogativi sulle prospettive per gli expat italiani e per il mercato immobiliare di ritorno.
Senza interventi normativi mirati, chi vive stabilmente all’estero continuerà a scontare un carico fiscale pieno su acquisti ed eredità, riducendo l’attrattività del rientro finanziario verso il mattone italiano.
Nel medio periodo, possibili riforme potrebbero valutare regimi differenziati per successioni e piccoli investimenti familiari, sempre nel rispetto del diritto UE.
Un eventuale alleggerimento selettivo, accompagnato da controlli sostanziali su residenza e utilizzo degli immobili, potrebbe favorire investimenti dall’estero senza creare distorsioni rispetto ai residenti in Italia.
FAQ
Chi vive all’estero paga sempre il 9% sulla prima casa in Italia?
No, l’aliquota del 2% è ammessa se il trasferimento all’estero è avvenuto per lavoro e sussistono tutti i requisiti temporali e territoriali previsti.
Gli italiani all’estero che ereditano casa dai genitori hanno agevolazioni?
No, in via generale l’agevolazione prima casa non si applica solo per il fatto dell’eredità, salvo ricorrano i requisiti ordinari di residenza nel Comune entro 18 mesi.
Quali Comuni sono validi per l’agevolazione prima casa dall’estero?
L’agevolazione si applica solo se l’immobile è nel Comune di nascita, ultima residenza italiana o precedente luogo di lavoro prima dell’espatrio.
È necessario trasferire la residenza per ottenere la prima casa agevolata?
Sì, in regime ordinario occorre trasferire residenza e dimora nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito notarile.
Da quali fonti sono tratte le informazioni su agevolazioni prima casa?
Le informazioni derivano da una elaborazione congiunta delle fonti ufficiali Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, rielaborate dalla nostra Redazione.
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