Mutui 2025, crollano le surroghe e tornano gli acquisti di casa
Nel quarto trimestre 2025 il mercato dei mutui in Italia ha cambiato volto: le surroghe sono crollate, mentre tornano centrali i finanziamenti per l’acquisto di prima e seconda casa.
Secondo il report Bussola Mutui di MutuiSupermarket, le rinegoziazioni rappresentano ormai solo il 22% delle richieste, contro il boom registrato tra il 2022 e il 2024.
Con i tassi Bce fermi al 2% da giugno 2025 e l’Euribor stabilizzato, le banche stanno concentrando l’offerta sui nuovi mutui, soprattutto a tasso fisso, scelto nel 91% dei casi.
Protagonisti della nuova fase sono i giovani under 36, arrivati al 30% delle richieste, spinti da norme agevolative e durate più lunghe, fino a 26 anni medi. Il mercato esce così dalla logica difensiva delle surroghe per tornare a finanziare l’accesso alla casa.
La notizia in sintesi
- Le surroghe scendono al 22% delle richieste di mutuo nel quarto trimestre 2025.
- I mutui per acquisto prima e seconda casa salgono al 72% del totale.
- Gli under 36 valgono ormai il 30% dei nuovi mutui erogati.
- Il tasso fisso domina con il 91% delle operazioni, nonostante variabile più conveniente.
Come cambia il mercato dei mutui tra tassi Bce e domanda dei giovani
La fine della corsa alle surroghe è diretta conseguenza della normalizzazione dei tassi.
Dopo i picchi del 4,5% del costo del denaro tra 2023 e inizio 2024, la decisione della Bce di fermare i tagli al 2% da giugno 2025 ha ridotto il margine di convenienza per le rinegoziazioni.
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La maggior parte dei mutui accesi negli anni più critici è già stata ristrutturata; oggi surrogare offre benefici limitati. Per questo le banche tornano alla funzione originaria del credito ipotecario: finanziare l’acquisto di abitazioni, che rappresentano il 72% delle richieste complessive.
Parallelamente, cresce il peso dei giovani under 36, favoriti da garanzie pubbliche e condizioni più favorevoli sull’anticipo e sulle coperture assicurative. Gli under 36 raggiungono il 30% delle nuove erogazioni nel quarto trimestre 2025.
Aumentano anche gli importi medi (+3,4% nel 2025) e si allungano le durate: il 68% dei mutui supera i 20 anni, con una media intorno ai 26 anni, soluzione che consente di abbassare la rata mensile a fronte di un costo totale più elevato.
Perché il tasso fisso vince ancora e cosa aspettarsi nel 2026
Nonostante il mutuo a tasso variabile, indicizzato all’Euribor, presenti a fine 2025 un vantaggio di circa 1,3 punti percentuali sul fisso, le famiglie italiane continuano a privilegiare la certezza della rata.
Il tasso fisso copre il 91% delle nuove erogazioni: un dato che riflette la memoria recente degli shock sui tassi e la bassa propensione al rischio.
Gli istituti di credito, al tempo stesso, spingono prodotti fissi e misti per “bloccare” margini interessanti prima di eventuali nuovi tagli della Bce, ipotizzati in caso di ulteriore raffreddamento dell’inflazione nell’Eurozona.
Per il 2026 il quadro più probabile è un mercato orientato alla stabilità: meno operazioni speculative di surroga, più mutui lunghi per giovani acquirenti e un lento riequilibrio tra fisso e variabile se i tassi ufficiali dovessero scendere ancora.
FAQ
Perché nel 2025 sono crollate le surroghe dei mutui?
Il calo è dovuto alla normalizzazione dei tassi: con tassi Bce al 2% e Euribor stabile, la convenienza a rinegoziare si è drasticamente ridotta.
Quanto pesano oggi i mutui per acquisto prima e seconda casa?
Rappresentano circa il 72% delle richieste totali di mutuo, segnando un ritorno alla funzione originaria del credito immobiliare residenziale.
Qual è la quota di giovani under 36 tra i nuovi mutui?
Gli under 36 arrivano al 30% delle nuove erogazioni nel quarto trimestre 2025, sostenuti da garanzie pubbliche e durate più lunghe.
Perché il tasso fisso resta preferito al variabile nel 2025?
Il fisso domina con il 91% delle erogazioni perché offre stabilità di rata, dopo anni di forti rialzi dei tassi che hanno spaventato molte famiglie.
Qual è la fonte dei dati sul mercato dei mutui 2025?
I dati citati provengono dal report Bussola Mutui di MutuiSupermarket, che analizza l’andamento del credito ipotecario nell’ultimo trimestre 2025.
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