IMU immobili merce aggiornamenti Cassazione novità esenzione e criteri applicativi da conoscere

IMU immobili merce: quadro normativo e campo di applicazione

Le recenti pronunce della Corte di Cassazione hanno confermato la necessità di un’interpretazione rigorosa e circoscritta dell’esenzione IMU per gli immobili merce, delineando in modo chiaro il quadro normativo e i limiti applicativi di tale agevolazione. L’esenzione prevista dall’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011 e successive modifiche si applica esclusivamente ai fabbricati costruiti da imprese di costruzione e destinati in via esclusiva alla vendita. Tale disciplina nasce con l’intento di evitare il carico fiscale sulle giacenze immobiliari delle imprese edili, a condizione che questi immobili non siano utilizzati in modo reddituale né destinati a usi diversi dalla commercializzazione. È pertanto fondamentale comprendere che il beneficio fiscale si estende solo in presenza di requisiti precisi, volti a circoscrivere la platea dei soggetti e degli immobili destinatari, tutelando così l’equilibrio tra agevolazione e gettito erariale.

Il regime di esenzione si rivolge pertanto agli immobili di cui l’impresa detiene la proprietà in attesa di alienazione, escludendo qualsiasi forma di utilizzo temporaneo o distinto dalla finalità commerciale. Questa interpretazione trova consolidamento nella giurisprudenza, che ha sottolineato l’esigenza di una lettura restrittiva della normativa, evitando ogni estensione analogica che possa diluire il carattere eccezionale dell’agevolazione. In sostanza, l’IMU non si applica agli immobili merce per mera disponibilità, ma solo a quelli che rispondono a un preciso profilo formale e sostanziale, in termini di costruzione e destinazione d’uso.

È dunque centrale, per le imprese di costruzione, assicurare una rigorosa dimostrazione documentale relativa sia alla natura “merce” dell’immobile, consolidata attraverso la classificazione catastale e l’inclusione nei bilanci tra le rimanenze, sia alla qualificazione di immobile costruito ex novo. In assenza di tali elementi, l’esenzione IMU non potrà essere riconosciuta. Da questa cornice normativa emergono così le linee guida indispensabili per individuare correttamente il campo di applicazione dell’agevolazione, a tutela della certezza del diritto e dell’equità fiscale.

Cassazione e limiti all’esenzione: costruzione ex novo e esclusione degli immobili ristrutturati

La Corte di Cassazione, con le ordinanze n. 10392 e n. 10394 del 21 aprile 2025, ha stabilito in termini inequivocabili che il requisito della costruzione ex novo è imprescindibile per il riconoscimento dell’esenzione IMU sugli immobili merce. Non rientrano nel perimetro del beneficio fiscale gli immobili che derivino da interventi di ristrutturazione, recupero o riqualificazione, indipendentemente dall’entità o dalla conformità degli interventi svolti.

In particolare, si escludono espressamente dal regime agevolativo immobili oggetto di lavori di restauro conservativo, risanamento o ristrutturazioni edilizie. La ratio sottesa all’agevolazione si fonda sulla necessità di gravare solo le nuove costruzioni, di fatto considerandole giacenze di magazzino, mentre i fabbricati riqualificati o acquisiti per successive modifiche non soddisfano il criterio sostanziale indicato dalla norma.

La Corte ribadisce il principio di tassatività nelle agevolazioni fiscali secondo cui qualsiasi interpretazione estensiva o analogica è preclusa, dal momento che le esenzioni rappresentano deroghe eccezionali al regime ordinario e devono essere rigorosamente circoscritte a quanto previsto dalla legge. Ne consegue che l’acquisto di immobili da terzi, seguito da interventi di miglioramento o consolidamento, non comporta la spettanza dell’esenzione IMU, in assenza della costruzione originaria da parte dell’impresa edile.

Questo orientamento giurisprudenziale conferma la necessità di una documentazione precisa e coerente che dimostri in modo inequivocabile la natura ex novo dei fabbricati, includendo elementi di prova quali progetti originari, certificati di agibilità e registrazioni contabili che attestino la destinazione alla vendita come “merce”. L’esenzione, allora, si configura come un vantaggio tributario strettamente riservato a immobili la cui produzione sia integralmente attribuibile all’attività imprenditoriale edile.

Destinazione funzionale e locazione: effetti sulla perdita dell’esenzione IMU

La Corte di Cassazione ha chiarito senza ambiguità che la destinazione esclusiva alla vendita rappresenta un elemento essenziale per mantenere l’esenzione IMU sugli immobili merce. Qualsiasi utilizzazione funzionalmente difforme, in particolare la locazione, anche se temporanea o per brevi periodi, determina la perdita definitiva del beneficio fiscale. Tale orientamento sottolinea come la modifica della destinazione d’uso costituisca un elemento impeditivo poiché modifica sostanzialmente la natura giuridico-economica dell’immobile, allontanandolo dall’essere mero “stock” in attesa di alienazione.

Il dato normativo richiede infatti che l’immobile rimanga continuamente e integralmente destinato alla vendita; pertanto, anche un singolo periodo di locazione interrompe l’agevolazione e ne preclude il recupero successivo. Ciò è stato confermato dall’ordinanza n. 10394/2025, che ha escluso la possibilità di una fruizione parziale o proporzionale dell’esenzione nei mesi in cui l’immobile non sia stato goduto tramite contratto di locazione.

La giurisprudenza evidenzia inoltre l’inedita preclusione di ogni marginale tolleranza verso usi “strutturali” o “transitori” dell’immobile, perché la locazione configura una destinazione reddituale incompatibile con la finalità della norma. Ne consegue che anche le locazioni a breve termine, o lesse come attività strumentali rispetto all’impresa, ledono il requisito essenziale della destinazione esclusiva.

In ambito operativo, le imprese devono quindi porre particolare attenzione a evitare qualsivoglia forma di utilizzazione locativa dei fabbricati merce. La presenza di contratti di affitto anche temporanei dovrà essere prontamente annotata e valutata ai fini dell’imposizione IMU, per prevenire contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria e consolidare un quadro di trasparenza e conformità fiscale.