La notizia in sintesi:
- Nel modello 730/2026 i canoni non percepiti generano un credito d’imposta per il proprietario.
- Serve intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento per bloccare la tassazione sui canoni.
- Dopo la convalida di sfratto si riliquidano le vecchie dichiarazioni per quantificare il credito.
- Il credito si usa in compensazione o a rimborso, entro dieci anni.
(Riassunto generato con AI).
Canoni non percepiti e modello 730/2026: cosa cambia per i proprietari
I proprietari di immobili abitativi che hanno affittato con regolare contratto di locazione ma non hanno incassato i canoni si chiedono oggi come indicare questi importi nel modello 730/2026 e quando possono smettere di pagare tasse su somme mai ricevute.
La risposta arriva dall’articolo 26 del Tuir e dagli ultimi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, che disciplinano chi ha diritto al beneficio (locatori persone fisiche), cosa può recuperare (Irpef e addizionali sui canoni non riscossi), dove indicare il credito (Quadro G del 730 e Quadro CR del modello Redditi) e quando farlo (dalla prima dichiarazione utile dopo la convalida dello sfratto, entro dieci anni).
Il perché della norma è tutelare i proprietari da una doppia penalizzazione: mancato incasso e contemporanea imposizione fiscale sui canoni inesistenti.
Regole fiscali, requisiti e calcolo del credito nel modello 730/2026
L’articolo 26 del Tuir prevede che i redditi fondiari vadano tassati a prescindere dall’effettiva percezione e siano indicati nel Quadro B del modello 730/2026 o nel Quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche.
Con il decreto legge n. 34/2019 (convertito nella legge n. 58/2019) è stato introdotto un correttivo decisivo: dal momento della notifica all’inquilino di un’ingiunzione di pagamento o di un’intimazione di sfratto per morosità, il locatore non deve più assoggettare a imposta i canoni di locazione non percepiti, ma solo la rendita catastale rivalutata, come se l’immobile fosse sfitto.
Secondo la Guida alla dichiarazione dei redditi dell’Agenzia delle Entrate, dal 1° gennaio 2020 i canoni non riscossi non sono tassati se il proprietario ha promosso lo sfratto o l’ingiunzione. Dopo il provvedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, il locatore può recuperare le imposte versate negli anni precedenti tramite credito di imposta sui canoni effettivamente mai incassati.
Il credito d’imposta si determina riliquidando le dichiarazioni dei redditi di ogni anno in cui il contribuente aveva incluso canoni poi risultati inesigibili, calcolando le maggiori imposte pagate per effetto di tali redditi fittizi. Il credito così maturato va indicato nella prima dichiarazione utile successiva alla convalida di sfratto e comunque non oltre il .
Nel modello 730/2026 il credito va riportato nel Quadro G, rigo G2, denominato “credito d’imposta per canoni di locazione non percepiti”; nel modello Redditi Persone Fisiche si utilizza il Quadro CR, rigo CR8. Il credito può essere usato in compensazione per ridurre le imposte dovute, oppure il contribuente può optare per il rimborso presentando specifica istanza all’Agenzia delle Entrate, sempre entro il limite dei 10 anni, soluzione particolarmente utile se non vi è sufficiente capienza fiscale.
Attenzione alla fase successiva: se il proprietario, dopo aver fruito del credito, riesce a riscuotere in tutto o in parte i canoni precedentemente non percepiti, tali importi devono essere dichiarati e sottoposti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) nel rigo D7 del modello 730/2025, insieme ad altri redditi soggetti a imposizione separata come rimborsi di imposte o oneri.
Per accedere al credito d’imposta o al rimborso il contribuente deve poter esibire documentazione completa: intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento, la sentenza passata in giudicato di convalida dello sfratto, nonché le dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti da cui risulti la tassazione dei canoni non riscossi. La mancanza di tali documenti può compromettere il riconoscimento del beneficio.
Un ulteriore strumento di tutela già nella fase contrattuale è la clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione. Tale pattuizione consente al proprietario di risolvere automaticamente il contratto in caso di morosità senza dover attendere una pronuncia del giudice, potendo poi comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto e interrompere tempestivamente la tassazione sui canoni.
Per sfruttare pienamente la clausola, il locatore deve comunque: notificare all’inquilino l’inadempimento contrattuale (ad esempio con raccomandata A/R) e redigere un verbale di rilascio dell’immobile che provi l’effettivo abbandono dell’alloggio. Questi elementi assumono rilievo probatorio anche in caso di controlli fiscali successivi.
Prospettive future e impatto sugli sfratti per morosità
Le regole sul credito d’imposta per canoni non percepiti riducono l’esposizione fiscale dei proprietari, ma mantengono il contenzioso giudiziario come passaggio chiave. Le ipotesi di sfratto veloce discusse dal Governo potrebbero, se approvate, anticipare i tempi di accesso al credito, riducendo il periodo in cui il locatore resta esposto al rischio di tassare redditi mai incassati.
In attesa di ulteriori interventi normativi, una corretta gestione documentale e l’inserimento della clausola risolutiva espressa nei contratti restano le strategie principali per coniugare tutela legale e ottimizzazione fiscale.
FAQ
Quando posso smettere di pagare tasse sui canoni non percepiti?
È possibile non tassare i canoni non incassati dalla data di ingiunzione di pagamento o intimazione di sfratto per morosità, tassando solo la rendita catastale.
Come indico il credito per canoni non percepiti nel modello 730/2026?
Il credito si indica nel Quadro G, rigo G2, come “credito d’imposta per canoni di locazione non percepiti”, utilizzabile in compensazione o a rimborso.
Quali documenti servono per ottenere il credito d’imposta?
Servono intimazione di sfratto o ingiunzione, sentenza di convalida dello sfratto passata in giudicato e precedenti dichiarazioni dei redditi con i canoni tassati.
Cosa succede se in seguito incasso i canoni non percepiti?
Gli importi incassati successivamente vanno dichiarati e sono soggetti a tassazione separata, salvo scelta per la tassazione ordinaria nei quadri Redditi diversi.
Da quali fonti è stata ricavata questa analisi fiscale?
Le informazioni derivano da una elaborazione congiunta delle fonti ufficiali Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, rielaborate dalla nostra Redazione.
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