Abitazione principale in affitto parziale guida completa per calcolo e pagamento IMU aggiornato 2024

Esenzione imu per l’abitazione principale con stanze affittate

L’IMU rappresenta uno degli aspetti fiscali più delicati quando si parla di abitazione principale parzialmente affittata. La questione cruciale riguarda la possibilità di mantenere l’esenzione anche nel caso in cui solo una parte dell’immobile, come una stanza, venga concessa in locazione, mentre il proprietario continua a usarlo come residenza abituale. L’orientamento interpretativo più autorevole deriva dalla FAQ n. 12 del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 2016, ancora pienamente vigente nonostante le modifiche normative intervenute, che attesta come l’esenzione IMU resti applicabile se l’uso prevalente dell’immobile rimane quello abitativo.

In pratica, affittare una stanza all’interno dell’abitazione principale non comporta automaticamente la perdita dell’esenzione IMU, a condizione che l’immobile continui a essere la dimora principale del proprietario e della sua famiglia. Occorre, inoltre, che l’immobile appartenga a categorie catastali ordinarie e che la superficie affittata sia contenuta in rapporto all’intera metratura dell’abitazione. Questo criterio di prevalenza d’uso è fondamentale per distinguere tra una situazione abitativa e una commerciale ai fini fiscali, garantendo flessibilità senza penalizzare il contribuente che condivide solo parzialmente la propria casa.

Categorie catastali e loro impatto sull’imu

Categorie catastali e loro impatto sull’IMU

La qualificazione catastale dell’immobile riveste un ruolo determinante nel determinare l’applicabilità o meno dell’esenzione IMU per l’abitazione principale, soprattutto quando questa è parzialmente affittata. Le categorie catastali considerate “ordinarie” e quindi esenti dall’imposta sono l’A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale) e A/7 (abitazioni in villini). Questi immobili non presentano caratteristiche di pregio e sono ammessi all’esenzione anche se parzialmente dati in locazione, purché resti prevalente l’uso abitativo del proprietario.

Al contrario, le abitazioni catalogate come di lusso, comprese nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico), sono sempre soggette al versamento dell’IMU. In questi casi, la locazione parziale non modifica la soggettività passiva dell’imposta, e dunque non è prevista alcuna esenzione.

Per quanto riguarda le pertinenze dell’abitazione principale (come box auto e depositi), l’esenzione si applica fino a un massimo di tre unità, purché classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). Tali pertinenze devono essere intestate allo stesso proprietario dell’abitazione e funzionalmente collegate ad essa. Anche in presenza di locazione parziale, il diritto all’esenzione per le pertinenze sussiste in coerenza con il regime dell’abitazione principale.

Regole comunali e consigli pratici per la locazione parziale

Il quadro normativo nazionale sull’IMU offre indicazioni generali, ma sono i regolamenti comunali a definire le modalità operative e le possibili specificità riguardanti l’abitazione principale parzialmente locata. È fondamentale approfondire le regole adottate dal proprio Comune di residenza, poiché possono prevedere limiti più restrittivi o criteri differenti nell’applicazione dell’esenzione.

In molti casi, gli uffici tributi comunali richiedono una documentazione dettagliata attestante la suddivisione degli spazi e la destinazione d’uso delle varie parti dell’immobile, per valutare correttamente la prevalenza dell’uso abitativo. Inoltre, alcuni Comuni possono porre condizioni ulteriori sulla durata e sulla tipologia dei contratti di locazione ammessi, incidendo così sulla possibilità di mantenere l’esenzione IMU.

Tra i consigli pratici per evitare problemi, si raccomanda di:

• conservare copia del contratto di locazione e ogni comunicazione ufficiale;
• verificare puntualmente gli adempimenti dichiarativi richiesti dal Comune;
• accertarsi che l’immobile rimanga la residenza effettiva del proprietario;
• consultare tempestivamente l’ufficio tributi in caso di dubbi o cambiamenti nell’uso del bene.

Seguire queste indicazioni permette di prevenire contestazioni e accertamenti, garantendo la corretta applicazione dell’esenzione IMU e la tutela del diritto del contribuente in presenza di una locazione parziale della propria abitazione principale.