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Indice dei Contenuti:
Affitti brevi, dal 2026 stretta fiscale su cedolare secca e partita Iva
Dal 1° gennaio 2026 cambia profondamente la fiscalità degli affitti brevi in Italia. Chi è coinvolto sono i piccoli e medi proprietari che concedono in locazione turistica appartamenti tramite piattaforme online o canali tradizionali.
Cosa accade: la cedolare secca resta solo per i primi due immobili, mentre dal terzo scatta automaticamente la presunzione di attività d’impresa, con obbligo di partita Iva e regime ordinario.
Dove: l’intervento, introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 (legge n. 199/2025), vale su tutto il territorio nazionale e si somma alle norme locali, in particolare nei centri storici turistici.
Quando: le nuove regole si applicano a partire dal periodo d’imposta 2026.
Perché: l’obiettivo dichiarato è ridurre l’uso “professionale” della cedolare secca, aumentare il gettito Irpef e arginare l’impatto degli affitti brevi sul mercato residenziale.
In sintesi:
- Cedolare secca ammessa solo per i primi due immobili destinati ad affitto breve.
- Dal terzo immobile scatta automaticamente attività d’impresa e obbligo di partita Iva.
- Aliquota cedolare: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo immobile.
- Giurisprudenza e Comuni rafforzano ulteriormente i controlli sulle locazioni turistiche.
Nuove aliquote, presunzione d’impresa e limiti quantitativi dal 2026
La Legge di Bilancio 2026, richiamata da Giuseppe Donato Nuzzo di Immobiliare.it, interviene sull’art. 4, comma 2, del D.L. n. 50/2017, ridefinendo la cedolare secca sugli affitti brevi.
Dal 2026 la cedolare resta opzionale solo per due unità: 21% sui redditi derivanti da una sola unità immobiliare, liberamente scelta dal contribuente in dichiarazione; 26% sul secondo immobile destinato a locazione breve.
La soglia che fa scattare la “presunzione d’impresa” viene abbassata: non più cinque, ma tre immobili destinati a locazione breve determinano automaticamente l’inquadramento come attività imprenditoriale, con esclusione della cedolare secca e tassazione Irpef ordinaria.
L’art. 1, comma 17, della legge di bilancio modifica l’art. 1, comma 595, della legge n. 178/2020: proroga al 2026 il regime agevolato, ma restringe da quattro a due le unità ammesse al regime non imprenditoriale. Secondo la relazione tecnica, l’uscita dalla cedolare di una quota di affitti brevi genererà un maggior gettito Irpef strutturale stimato in circa 13 milioni di euro annui.
Dal periodo d’imposta 2026, chi destina tre o più appartamenti alla locazione breve è considerato imprenditore: è obbligato ad aprire partita Iva, adottare contabilità ordinaria o semplificata, e iscriversi a una gestione previdenziale, salvo coperture già esistenti.
La giurisprudenza rafforza questa impostazione. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha chiarito che la natura imprenditoriale può emergere da indici concreti: numero elevato e continuativo di prenotazioni, presenza stabile sulle principali piattaforme telematiche, consistenza degli introiti, specialmente in assenza di altre fonti di reddito.
Anche senza servizi aggiuntivi complessi, l’attività di locazione turistica assume quindi carattere d’impresa quando è abituale e organizzata. Nel conteggio, conta l’unità immobiliare, non i singoli contratti: un appartamento frazionato in stanze affittate separatamente vale comunque come un solo immobile. Restano esclusi dal calcolo gli immobili concessi in locazione ordinaria 4+4 e i contratti transitori superiori a 30 giorni.
Impatto per i proprietari e ruolo crescente di Comuni e Regioni
L’obbligo di partita Iva dal terzo immobile comporta per i proprietari un passaggio a regime fiscale ordinario, con potenziale incremento dell’imposizione complessiva. L’accesso al regime forfettario potrà mitigare in parte l’impatto, ma non annullarlo.
Oltre alle imposte, subentrano contributi previdenziali e obblighi amministrativi più gravosi: fatturazione, registri, adempimenti Iva. La giurisprudenza fiorentina, inoltre, ha escluso che le somme già versate come cedolare secca siano automaticamente compensabili con le imposte accertate sul reddito d’impresa, trattandosi di regimi alternativi e non sovrapponibili.
Sul fronte regolatorio locale, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 186/2025, ha confermato la legittimità della legge regionale della Toscana sugli affitti brevi, riconoscendo ai Comuni ampia competenza per introdurre vincoli nei centri storici. Questo precedente apre la strada a ulteriori regolamentazioni in altre regioni e città a forte vocazione turistica, con un doppio livello di stretta: fiscale e urbanistico. Per i proprietari diventa strategico riconsiderare il mix tra affitti brevi e locazioni ordinarie, valutando attentamente sostenibilità economica e rischio di riqualificazione in chiave imprenditoriale.
FAQ
Quanti immobili posso affittare con cedolare secca sugli affitti brevi?
Dal 2026 è possibile applicare la cedolare secca solo ai primi due immobili destinati a locazione breve, con aliquote differenziate al 21% e al 26%.
Dal terzo immobile in affitto breve devo sempre aprire partita Iva?
Sì, dal periodo d’imposta 2026 la destinazione di tre o più appartamenti a locazione breve comporta presunzione d’impresa e obbligo di partita Iva.
Come viene determinato il carattere imprenditoriale degli affitti brevi?
È determinato da numero di immobili, frequenza delle prenotazioni, organizzazione stabile tramite piattaforme e rilevanza economica dei proventi, anche senza servizi aggiuntivi complessi.
Gli affitti 4+4 e i contratti oltre 30 giorni rientrano nel conteggio?
No, gli immobili concessi in locazione ordinaria 4+4 e i contratti transitori oltre 30 giorni non vengono conteggiati come locazioni brevi.
Quali sono le fonti utilizzate per queste informazioni sugli affitti brevi?
Le informazioni derivano da una elaborazione congiunta di dati ufficiali Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, rielaborati dalla nostra Redazione.
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