Nuova stretta fiscale sugli affitti brevi dal 2026: cosa cambia davvero
Dal 1° gennaio 2026 la Legge di Bilancio 2026 (legge n. 199/2025) ridisegna la tassazione degli affitti brevi in tutta Italia. I proprietari potranno applicare la cedolare secca solo sui primi due immobili, con aliquote differenziate, mentre dal terzo scatta automaticamente la presunzione di attività d’impresa, con obbligo di partita Iva e regime ordinario.
Le novità, ricordate dal fiscalista Giuseppe Donato Nuzzo di Immobiliare.it, impattano in particolare chi utilizza piattaforme online per locazioni turistiche ripetute e strutturate.
Il cambio di soglia – da cinque a tre immobili – mira a restringere l’uso del regime agevolato pensato per i piccoli proprietari, aumentando il gettito Irpef e rafforzando i controlli, mentre Comuni e Regioni, a partire dalla Toscana, introducono ulteriori limiti urbanistici e regolamentari.
In sintesi:
- Cedolare secca solo sui primi due immobili in affitto breve dal 2026.
- Dal terzo immobile scatta automaticamente attività d’impresa e partita Iva.
- Aliquote cedolare: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo.
- Giurisprudenza e Comuni irrigidiscono controlli e limiti sugli affitti brevi.
Aliquote, soglie e presunzione d’impresa: il nuovo quadro fiscale
La riforma interviene sull’art. 4, comma 2, D.L. n. 50/2017 e sull’art. 1, comma 595, legge n. 178/2020. La cedolare secca resta applicabile agli affitti brevi fino al 2026, ma solo per due unità immobiliari.
L’aliquota sarà del 21% per una sola unità, scelta dal contribuente in dichiarazione, e del 26% sul secondo immobile in locazione breve. Dal terzo appartamento destinato sistematicamente agli affitti brevi, l’attività viene qualificata come imprenditoriale, con esclusione automatica della cedolare secca.
Ciò implica apertura di partita Iva, applicazione del regime Irpef ordinario o, se possibile, del regime forfettario, oltre all’iscrizione alla gestione previdenziale di riferimento. La relazione tecnica alla manovra stima maggiori entrate Irpef per circa 13 milioni di euro annui a regime, grazie alla fuoriuscita di molti contribuenti dal perimetro agevolato.
Determinante diventa il criterio numerico degli immobili: il limite passa da quattro a due unità non imprenditoriali. Dal 2026, tre o più appartamenti in affitto breve integrano ex lege un’attività d’impresa.
Nel conteggio vale l’unità immobiliare, non i singoli contratti o le singole stanze: un appartamento affittato a camere resta una sola unità. Restano esclusi dal calcolo gli immobili locati con contratti ordinari 4+4 o con locazioni transitorie superiori a 30 giorni.
Per i proprietari, il passaggio al regime imprenditoriale comporta maggior carico fiscale e contributivo, obblighi di fatturazione elettronica, registrazioni contabili, adempimenti Iva e la perdita della possibilità di compensare quanto versato a titolo di cedolare secca con imposte successivamente accertate sul reddito d’impresa, trattandosi di regimi alternativi.
Giurisprudenza, regolamenti comunali e scenari futuri per chi affitta
La stretta normativa si innesta su un orientamento giurisprudenziale sempre più rigoroso.
La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha ribadito che il carattere imprenditoriale può emergere da elementi fattuali: numero elevato di prenotazioni, continuità dell’attività, presenza stabile sulle principali piattaforme digitali, rilevanza degli incassi in assenza di altri redditi.
Anche senza servizi aggiuntivi complessi, un affitto turistico svolto in modo abituale e organizzato può quindi essere riqualificato come impresa, con conseguenze fiscali retroattive potenzialmente rilevanti.
Parallelamente, il contesto regolatorio locale diventa più stringente.
La Corte Costituzionale, con sentenza n. 186/2025, ha confermato la legittimità della legge regionale della Toscana sugli affitti brevi, riconoscendo ai Comuni ampia competenza nel porre limiti, soprattutto nei centri storici a forte pressione turistica.
Questo via libera potrebbe innescare un effetto domino: altre Regioni e molti Comuni, in particolare città d’arte e località balneari, potrebbero introdurre tetti massimi agli alloggi turistici, vincoli urbanistici, zone a contingentamento e obblighi autorizzativi più stringenti, rendendo strategica una pianificazione fiscale e amministrativa preventiva da parte dei proprietari.
FAQ
Quanti immobili posso affittare con cedolare secca dal 2026?
Dal 2026 è possibile applicare la cedolare secca solo sui primi due immobili destinati ad affitti brevi, superata tale soglia scatta automaticamente la presunzione di attività d’impresa e l’esclusione dal regime agevolato.
Quali aliquote di cedolare secca si applicano agli affitti brevi?
Dal 2026 l’aliquota è 21% per il primo immobile scelto in dichiarazione e 26% per il secondo immobile in affitto breve, sempre nel perimetro della cedolare secca.
Quando diventa obbligatoria l’apertura della partita Iva per affitti brevi?
L’apertura della partita Iva diventa obbligatoria quando dal 2026 vengono destinati tre o più appartamenti agli affitti brevi, con qualificazione automatica dell’attività come imprenditoriale.
Le stanze affittate singolarmente contano come più immobili?
No, ai fini del conteggio rileva l’unità immobiliare complessiva: un appartamento suddiviso in stanze continua a valere come un solo immobile locato.
Da quali fonti sono state ricavate le informazioni su queste nuove regole?
Le informazioni provengono da un’elaborazione congiunta di notizie e dati ufficiali di Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, rielaborati dalla nostra Redazione.
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