Frazionamento immobiliare per investimento residenziale come aumentare rendimenti fino al 5,8%
Frazionamento immobiliare in Italia: cosa succede e perché conviene ora
Il frazionamento degli immobili residenziali sta crescendo rapidamente nelle principali città italiane, da Milano a Roma, da Torino a Bologna. L’intervento, monitorato dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, riguarda soprattutto grandi appartamenti oltre i 100 metri quadrati, sempre più difficili da collocare sul mercato nella configurazione originaria. Vengono suddivisi in bilocali e trilocali, in linea con la domanda di compravendita e di locazione, in particolare nelle zone universitarie e semicentrali. Il fenomeno, in forte sviluppo dal post-pandemia, risponde a tre driver: inflazione elevata, ricerca di rendimenti più stabili rispetto ai prodotti finanziari e cambiamenti demografici che spingono verso nuclei familiari più piccoli e mobilità lavorativa maggiore.
Il frazionamento, se correttamente pianificato e autorizzato da Comune e Catasto, consente di aumentare la liquidità dell’investimento e di ridurre i tempi di vendita.
In sintesi:
- Grandi appartamenti oltre 100 mq frazionati in bilocali e trilocali nelle principali città italiane.
- Operazioni concentrate in quartieri universitari e zone semicentrali, con rendimenti lordi sopra il 5%.
- Interventi regolati da norme urbanistiche e catastali, con obbligo di titoli edilizi e aggiornamento planimetrie.
- Crescente interesse di imprese e investitori privati, anche con cambio di destinazione d’uso.
Come funziona il frazionamento e dove si concentra il mercato
Dal punto di vista tecnico, il frazionamento immobiliare è la divisione di una singola unità in due o più appartamenti autonomi, con proprie utenze, accessi e subalterni catastali. È una delle pratiche più richieste nell’edilizia privata perché trasforma un bene poco liquido (il grande appartamento) in unità più piccole, più facilmente vendibili o affittabili e con costi di gestione inferiori.
L’operazione richiede il deposito di una pratica edilizia in Comune (Cila, Scia o titolo diverso in base al regolamento locale) e l’aggiornamento della planimetria al Catasto, così da ottenere la conformità urbanistica e catastale. Intervenire senza autorizzazioni espone a sanzioni, ordini di ripristino e difficoltà in sede di rogito notarile e richiesta di mutuo.
Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, le operazioni si concentrano nei quartieri universitari e nelle zone servite dai mezzi pubblici, dove la domanda di affitto è strutturalmente sostenuta. Il bilocale resta la tipologia più ricercata in locazione, con rendimenti lordi medi intorno al 5,8% annuo, percentuale che può aumentare con l’affitto a posto letto.
Non sono attivi solo gli investitori privati: molte imprese di costruzione acquistano appartamenti ampi, spesso a piani rialzati o terra, con forti ribassi in trattativa, per poi ristrutturarli e rivenderli frazionati. In un contesto in cui il nuovo nelle grandi metropoli costa mediamente il 31,5% in più dell’usato, il recupero dell’esistente via frazionamento rappresenta una risposta concreta alla scarsità di prodotto nuovo e alla domanda di abitazioni efficienti. Gli immobili derivanti da frazionamento vengono destinati a locazione residenziale, affitti per studenti, contratti transitori e, dove i regolamenti comunali lo consentono, anche a bed & breakfast o affitti turistici.
Negli ultimi mesi si osserva un rallentamento degli affitti brevi in favore di locazioni più stabili, anche per effetto delle nuove normative locali. Contestualmente, cresce il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione: molti ex studi professionali in zone centrali, complici smart working e riduzione degli spazi direzionali, vengono riconfigurati in appartamenti piccoli e medi. Il vantaggio per l’investitore è duplice: maggiore appetibilità sul mercato e tempi di vendita ridotti. Se un immobile standard rimane in media sul mercato per circa 107 giorni, monolocali e bilocali scendono a circa 85 giorni.
Prospettive future e opportunità per investitori e proprietari
La combinazione tra caro-nuovo, domanda crescente di piccoli tagli in città e ridefinizione degli spazi lavorativi rende probabile un’ulteriore espansione del frazionamento immobiliare nei prossimi anni. Gli investitori più strutturati stanno già valutando il potenziale non solo di appartamenti ampi ma anche di interi piani di edifici misti uffici-residenziale, puntando su riconversioni mirate e ad alto tasso di occupazione.
Per i proprietari di grandi immobili, soprattutto in condomìni centrali o semicentrali, il frazionamento può trasformare una proprietà “lenta” da vendere in più unità veloci da collocare e in grado di generare reddito diversificato. Saranno decisive la corretta analisi di fattibilità urbanistica, la progettazione attenta di impianti e spazi e la conformità ai regolamenti comunali sugli affitti turistici e sugli standard abitativi. Chi saprà integrare consulenza tecnica, legale e fiscale potrà sfruttare appieno questa forma di investimento immobiliare alternativa ma sempre più mainstream.
FAQ
Cosa significa frazionare un appartamento dal punto di vista tecnico e catastale
Frazionare significa dividere un’unica unità in più appartamenti autonomi, aggiornando progetto edilizio, planimetrie catastali, impianti e subalterni, nel rispetto delle norme urbanistiche comunali.
Quali autorizzazioni servono per fare un frazionamento immobiliare
Servono un titolo edilizio abilitativo (Cila, Scia o altro in base al Comune) e successivo aggiornamento al Catasto con nuova planimetria e rendita.
Quanto può rendere un bilocale derivante da frazionamento
Può rendere mediamente intorno al 5,8% annuo lordo; l’affitto a posto letto in zone universitarie può incrementare significativamente questo rendimento.
Il frazionamento riduce i tempi di vendita di un immobile
Sì, i dati indicano che monolocali e bilocali restano sul mercato circa 85 giorni contro i 107 giorni medi degli immobili standard.
Da quali fonti sono stati ricavati i dati e le informazioni dell’articolo
I contenuti derivano da una elaborazione congiunta di informazioni di Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, rielaborate dalla nostra Redazione.
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