Affitti brevi 2026: chi rischia di non poter più affittare tre case
Dal 2026 la legge di Bilancio ridisegna la disciplina degli affitti brevi turistici in Italia, colpendo soprattutto chi possiede più immobili.
Il legislatore ha abbassato da 5 a 3 il numero di appartamenti che fanno scattare l’attività d’impresa e l’obbligo di partita Iva, con nuove aliquote fiscali e contributive.
L’intervento riguarda proprietari che affittano per periodi inferiori a 30 giorni in tutto il territorio nazionale e incide in particolare su dipendenti pubblici e professionisti ordinistici, spesso giuridicamente incompatibili con attività commerciali.
Il risultato è che molti contribuenti, pur possedendo tre o più immobili, potrebbero essere costretti a fermarsi a due contratti di locazione breve per non violare norme su incompatibilità e sanzioni disciplinari.
Il tema è al centro dell’allarme lanciato da Unioncamere, che stima fino a circa 3 milioni di contribuenti potenzialmente coinvolti.
In sintesi:
- Dal 2026 soglia affitti brevi d’impresa ridotta da 5 a 3 immobili complessivi.
- Obbligo di partita Iva dal terzo immobile affittato con locazioni turistiche brevi.
- Dipendenti pubblici e professionisti ordinistici spesso incompatibili con attività d’impresa.
- Circa 3 milioni di contribuenti nel mirino per divieti e possibili sanzioni.
Nuove regole fiscali e limiti per lavoratori e professionisti
La riforma conferma la cedolare secca al 21% sul primo immobile locato con contratti inferiori a 30 giorni, ma innalza al 26% l’aliquota sul secondo.
Dal terzo immobile, la gestione degli affitti brevi viene automaticamente considerata attività di impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita Iva.
Chi supera questa soglia deve scegliere tra regime ordinario e regime forfettario (flat tax al 15%), applicare l’Iva in caso di ordinario e versare i contributi obbligatori, con costi ricorrenti ben superiori alla semplice tassazione da locazione privata.
Il nodo critico riguarda però le categorie per cui l’attività d’impresa è giuridicamente incompatibile: in prima linea i dipendenti pubblici, anche se in part-time superiore al 50%, e i professionisti iscritti ad albi come avvocati, notai, commercialisti.
Per questi soggetti la normativa impedisce l’apertura di una partita Iva per commercio/ricettività, rendendo di fatto impossibile la gestione lecita di più di due affitti brevi.
Rischi futuri, controlli fiscali e strategie di adattamento
Unioncamere segnala che circa 3 milioni di contribuenti potrebbero trovarsi sotto osservazione del Fisco e degli ordini professionali per violazioni dei regimi di incompatibilità.
Chi gestisce più di due immobili rischia sanzioni tributarie, disciplinari e contestazioni sull’esercizio abusivo di attività commerciale.
Nei prossimi mesi è probabile un incremento dei controlli incrociati su registri catastali, portali di prenotazione e dati fiscali, con particolare attenzione ai soggetti con vincoli di esclusività lavorativa.
Molti proprietari potrebbero rivedere le proprie strategie, passando a contratti più lunghi o valutando intestazioni e gestioni diverse, pur nel rispetto delle norme antielusive.
La partita politica resta aperta: possibili correttivi potrebbero arrivare per evitare che le nuove regole penalizzino eccessivamente lavoratori pubblici e professionisti che usano gli affitti brevi come integrazione reddituale legittima.
FAQ
Quando scatta l’obbligo di partita Iva per gli affitti brevi?
Dal 2026 l’obbligo scatta alla gestione del terzo immobile in locazione turistica breve, indipendentemente dall’area geografica e dalla piattaforma utilizzata.
Quanti immobili posso affittare come privato senza partita Iva?
Nel 2026 è possibile affittare come privato fino a due immobili con contratti brevi, applicando la cedolare secca al 21% sul primo e al 26% sul secondo.
I dipendenti pubblici possono aprire partita Iva per affitti brevi?
No, per la maggioranza dei dipendenti pubblici vige divieto di esercitare attività di impresa, quindi non possono aprire partita Iva per ricettività turistica.
Perché gli avvocati e i notai sono penalizzati dalla riforma?
Perché l’attività d’impresa è incompatibile con l’iscrizione agli ordini professionali; gestire più di due affitti brevi comporterebbe violazioni disciplinari e fiscali.
Quali sono le fonti utilizzate per questa analisi sugli affitti brevi?
Le informazioni derivano da un’elaborazione congiunta di dati e notizie di Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, rielaborate dalla nostra Redazione.
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