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Locazioni brevi 2026, nuova stretta fiscale su cedolare secca e partita Iva
Dal 1° gennaio 2026 i proprietari italiani che affittano case con formula di locazione breve subiscono una svolta fiscale decisiva. La Legge di Bilancio 2026 (legge n. 199/2025) riduce a due gli immobili gestibili con cedolare secca e fa scattare dal terzo l’obbligo di partita Iva e regime d’impresa.
Il cambio di soglia, ricordato dall’esperto Giuseppe Donato Nuzzo di Immobiliare.it, interessa soprattutto chi opera tramite piattaforme digitali in città ad alta attrattività turistica come Roma e Firenze.
La riforma punta a colpire le attività strutturate che finora beneficiavano di un regime pensato per i piccoli locatori, incrementando il gettito Irpef e riallineando il trattamento fiscale delle locazioni turistiche a quello delle altre attività imprenditoriali.
In sintesi:
- Cedolare secca solo sui primi due immobili, dal terzo scatta la partita Iva.
- Aliquota 21% sul primo immobile, 26% sul secondo in locazione breve.
- Dal terzo immobile locato breve, reddito automaticamente considerato d’impresa.
- Più poteri ai Comuni per limitare gli affitti brevi nei centri storici.
Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di attività imprenditoriale scattava dal quinto immobile. Dal 2026 l’asticella si abbassa sensibilmente, segnando una discontinuità per molti host semi-professionali.
Contestualmente, il regime agevolato della cedolare secca viene prorogato sino al 2026, ma con un perimetro molto più ristretto: massimo due unità immobiliari destinate a locazione breve, contro le quattro precedenti. Oltre tali limiti, il reddito confluisce nel regime ordinario con tassazione progressiva, Iva e contributi previdenziali.
Aliquote, soglie e presunzione d’impresa: cosa cambia dal 2026
La Legge di Bilancio 2026 modifica l’art. 4, comma 2, del D.L. n. 50/2017, introducendo una cedolare secca a due scaglioni: 21% per l’immobile principale scelto dal contribuente in dichiarazione dei redditi; 26% per il secondo immobile in locazione breve.
Dal terzo immobile in poi scatta la presunzione legale di impresa: l’attività è considerata imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita Iva, gestione contabile completa e, salvo coperture già esistenti, iscrizione alla gestione previdenziale competente. Il Governo stima un maggior gettito Irpef di circa 13 milioni di euro annui a regime.
L’interpretazione restrittiva si innesta su un orientamento giurisprudenziale già consolidato. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha indicato alcuni indici tipici di attività d’impresa: numero elevato e continuativo di prenotazioni, presenza stabile sulle principali piattaforme online, importi rilevanti incassati in assenza di altri redditi.
La Corte sottolinea che, anche senza servizi aggiuntivi complessi, una locazione turistica diventa impresa quando è svolta in modo abituale e organizzato. In questo scenario, il numero degli appartamenti resta importante ma non è più l’unico parametro decisivo: il modello gestionale e l’uso sistematico delle piattaforme digitali pesano sempre di più nelle verifiche fiscali.
Nel conteggio delle soglie si considera l’unità immobiliare, non i singoli contratti. Un appartamento suddiviso in stanze affittate separatamente vale comunque come un solo immobile.
Sono esclusi dal calcolo gli immobili concessi in locazione ordinaria 4+4 o con contratti transitori superiori a 30 giorni, che restano soggetti alle regole tradizionali e non incidono sulla presunzione d’impresa per le locazioni brevi.
Impatto economico per i proprietari e nuove regole locali
L’ingresso nel regime d’impresa dal terzo immobile comporta, per i proprietari, un aggravio fiscale e amministrativo: tassazione ordinaria Irpef, Iva, obblighi contributivi e tenuta di una contabilità strutturata, con fatturazione e registrazioni periodiche.
L’accesso al regime forfettario può attenuare l’impatto per chi rispetta i requisiti di legge, ma non elimina l’obbligo di partita Iva né i contributi previdenziali. La giurisprudenza fiorentina esclude inoltre la possibilità di compensare automaticamente quanto già versato come cedolare secca con imposte accertate a titolo di reddito d’impresa, trattandosi di regimi alternativi e non sovrapponibili.
Alle novità fiscali si sommano le restrizioni urbanistiche. La Corte Costituzionale, con sentenza n. 186/2025, ha confermato la legittimità della legge regionale della Toscana sugli affitti brevi, riconoscendo ai Comuni ampia competenza nel porre limiti, specialmente nei centri storici.
Questa pronuncia apre la strada a regolamenti più severi anche in altre regioni e città a forte vocazione turistica, che potrebbero imporre tetti numerici, vincoli di durata minima o divieti in determinate zone. Per i proprietari, l’effetto combinato tra stretta fiscale statale e poteri regolatori locali rende strategico rivedere i modelli di business e valutare con attenzione la sostenibilità economica delle locazioni brevi oltre il secondo immobile.
FAQ
Quanti immobili posso affittare brevi con cedolare secca dal 2026?
Dal 2026 è possibile applicare la cedolare secca solo ai primi due immobili destinati a locazioni brevi, oltre si entra nel regime d’impresa.
Quali aliquote di cedolare secca valgono per le locazioni brevi nel 2026?
Nel 2026 la cedolare secca è al 21% sul primo immobile scelto dal contribuente e al 26% sul secondo immobile destinato a locazione breve.
Quando devo aprire partita Iva per affitti brevi dal 2026?
Dal 2026 la partita Iva diventa obbligatoria quando si destinano tre o più appartamenti a locazioni brevi, con conseguente qualificazione dell’attività come impresa.
Gli affitti 4+4 o oltre 30 giorni contano nel limite dei tre immobili?
No, gli immobili concessi con contratti 4+4 o transitori oltre 30 giorni non rientrano nel conteggio delle soglie per la presunzione d’impresa.
Quali sono le fonti utilizzate per queste informazioni sulle locazioni brevi?
Le informazioni derivano da una elaborazione congiunta delle fonti ufficiali Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, rielaborate dalla nostra Redazione.
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