Regime fiscale locazioni brevi: stretta shock, cedolare secca solo fino a 2 immobili, ecco chi perde

Indice dei Contenuti:

Nuovo limite e finalità della riforma

Legge di Bilancio 2026: cambia l’accesso al regime fiscale delle locazioni brevi, con un taglio netto alla soglia di immobili ammessi. Il perimetro agevolato, valido per affitti fino a 30 giorni, viene ristretto e ridisegna l’equilibrio tra gestione privata e attività organizzata. Fino al periodo d’imposta 2025 erano ammessi fino a quattro appartamenti; dal 2026 il tetto scende a due, con effetti immediati su pianificazione e compliance.

L’intervento normativo mira a contenere l’uso estensivo del regime agevolato e a separare in modo più trasparente le attività occasionali da quelle strutturate. La ratio è duplice: ridurre le aree grigie interpretative e riallineare il trattamento tributario alla reale dimensione dell’attività. Il nuovo limite rende più selettivo l’accesso al beneficio, evitando che dinamiche di fatto imprenditoriali restino incardinate in regimi pensati per il piccolo proprietario.

La misura non vieta la gestione di più immobili in locazione breve, ma ne modifica l’inquadramento fiscale oltre la soglia consentita. Il legislatore privilegia una regola numerica chiara, sacrificando la discrezionalità a favore della certezza del diritto. Per i contribuenti, la conseguenza pratica è la necessità di ricalibrare strategie di utilizzo del patrimonio e di monitorare con precisione il numero di unità destinate ai contratti brevi per ciascun anno d’imposta.

Soglia “fino a 2” e confine tra privato e impresa

Dal 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi resta applicabile solo entro la soglia “fino a 2” unità per periodo d’imposta, con contratti fino a 30 giorni. Il limite funge da perimetro oggettivo: entro due immobili i proventi restano qualificati come redditi non d’impresa, oltre scatta un diverso inquadramento. La regola elimina margini interpretativi e introduce un discrimine numerico immediatamente verificabile.

La soglia separa l’attività di gestione privata da quella organizzata: l’uso di uno o due appartamenti è considerato integrazione del reddito; l’estensione oltre tale livello fa presumere una struttura stabile. Ne derivano differenze operative su imposte, adempimenti e tenuta documentale, con impatto diretto su pianificazione e cash flow.

Per i proprietari, il conteggio delle unità deve essere monitorato su base annua e coerente con la destinazione effettiva degli immobili. La scelta di restare entro il tetto di due implica una gestione più semplice; lo sconfinamento richiede l’adozione di regimi tipici dell’impresa, con costi e obblighi ulteriori. La soglia “fino a 2” diventa così il punto di equilibrio tra tutela del piccolo locatore e contrasto all’uso improprio del regime agevolato.

Dal terzo immobile presunzione di attività d’impresa

Dal terzo appartamento destinato a locazioni brevi scatta una presunzione legale: i proventi sono trattati come reddito d’impresa, senza bisogno di verifiche sul grado di organizzazione. Il superamento della soglia numerica è di per sé sufficiente a cambiare il perimetro tributario e regolatorio applicabile al contribuente.

L’effetto è automatico e incide su regime fiscale, adempimenti e controlli: cambiano inquadramento, obblighi contabili e possibili oneri previdenziali. La scelta legislativa riduce l’incertezza interpretativa, attribuendo al numero degli immobili una funzione dirimente nell’individuare la natura dell’attività svolta.

Per chi gestisce tre o più unità, la programmazione deve tenere conto di imposte tipiche dell’impresa e di maggiori requisiti di compliance. La riorganizzazione del portafoglio (cessioni, destinazioni alternative o consolidamento in veicoli societari) diventa uno strumento per riallinearsi alla soglia o per strutturare consapevolmente l’operatività su base imprenditoriale.

FAQ

• Quando scatta la presunzione d’impresa?
  Dal terzo immobile destinato a locazioni brevi nel medesimo periodo d’imposta.
• Serve un accertamento sulla struttura organizzativa?
  No, la presunzione opera in via automatica sulla base del numero di unità.
• Cosa cambia sul piano fiscale oltre i due immobili?
  I proventi sono inquadrati come reddito d’impresa, con regimi impositivi e adempimenti più estesi.
• Il limite riguarda contratti fino a quanti giorni?
  Si applica a contratti fino a 30 giorni per singola locazione.
• È possibile continuare a locare più di due immobili?
  Sì, ma con trattamento tributario da attività imprenditoriale.
• Come incide sulla pianificazione?
  Occorre monitorare annualmente le unità, valutare costi/benefici di restare entro la soglia o di adottare assetti d’impresa.
• Qual è la fonte della novità?
  La modifica è prevista dalla Legge di Bilancio 2026, come riportato nell’articolo di riferimento giornalistico.