Comodato d’uso e fisco: rischi e responsabilità nella casa concessa gratuitamente ai familiari

la natura giuridica e fiscale del comodato d’uso

Il comodato d’uso rappresenta uno strumento giuridico di rilievo frequentemente adottato per concedere l’uso di un bene, soprattutto immobili, senza alcun corrispettivo economico. È un contratto disciplinato dall’articolo 1803 del Codice Civile che definisce il rapporto come gratuito, prevedendo la consegna del bene da parte del comodante al comodatario per un uso determinato e con l’obbligo di restituzione. In questa forma contrattuale, il comodatario acquisisce un diritto personale di godimento, ma non si configura alcun trasferimento di titolarità reale sull’immobile, che rimane di proprietà del comodante.

Da un punto di vista fiscale, tale distinzione è fondamentale. Infatti, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (art. 26, comma 1) stabilisce che ai fini dell’imposizione si tiene conto del possesso del diritto reale sull’immobile e non dell’effettivo utilizzo o percezione di un reddito. Di conseguenza, nel comodato d’uso gratuito, è il proprietario a dover assolvere agli obblighi dichiarativi e fiscali relativi ai redditi fondiari, compresa la rendita catastale, indipendentemente dal fatto che l’immobile generi o meno un ritorno economico.

Questa impostazione determina che il comodatario si limiti a un diritto di godimento personale senza rilevanza fiscale sul piano dei redditi fondiari. La proprietà dell’immobile e le implicazioni fiscali derivanti restano dunque in capo al comodante, che deve continuare a dichiarare e tassare il reddito fondiario presunto secondo le regole previste dalla normativa vigente.

le responsabilità fiscali del comodante e del comodatario

Nel contesto fiscale del comodato d’uso, le responsabilità sono nettamente differenziate tra comodante e comodatario. Il proprietario dell’immobile, ossia il comodante, mantiene integralmente gli obblighi fiscali connessi al bene concesso in uso gratuito. Questo comporta che sia lui a dover dichiarare il reddito fondiario derivante dall’immobile, calcolato sulla base della rendita catastale rivalutata, anche qualora non percepisca alcun corrispettivo economico dall’utilizzo del bene.

Il comodatario, d’altro canto, pur usufruendo dell’immobile, non assume alcun obbligo fiscale diretto legato al reddito fondiario. La sua posizione si limita a un diritto personale di godimento, senza alcun diritto reale sull’immobile. Non essendo titolare né del possesso giuridico né economico, il comodatario non è chiamato né alla dichiarazione né al pagamento di imposte inerenti l’immobile in uso.

È essenziale sottolineare che la normativa fiscale si fonda sul principio del possesso e della titolarità del diritto reale e non sull’effettivo utilizzo del bene. Di conseguenza, in caso di controlli fiscali, sarà il comodante a dover giustificare la natura gratuita del rapporto per evitare contestazioni circa una presunta locazione. La corretta registrazione del contratto di comodato e la documentazione che ne attesti la gratuità rappresentano strumenti indispensabili per tutelare la posizione del proprietario e prevenire eventuali sanzioni o rettifiche da parte dell’Amministrazione finanziaria.

le agevolazioni fiscali nei comodati d’uso tra parenti

Le agevolazioni fiscali previste per i comodati d’uso tra parenti in linea retta sono uno strumento volto a sostenere specifiche situazioni familiari, riducendo il carico fiscale sulle abitazioni concesse gratuitamente. La normativa consente una significativa riduzione dell’IMU, pari al 50% della base imponibile, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato e che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale dal comodatario. Inoltre, il comodante deve possedere un solo immobile diverso dalla propria abitazione principale per poter beneficiare di questa agevolazione.

Si tratta dunque di una misura rivolta a rafforzare l’uso familiare della casa, incentivando forme di comodato trasparenti e formalizzate, che evitano situazioni di abuso o elusione fiscale. Tuttavia, tale riduzione non si estende alla dichiarazione dei redditi, dove il proprietario resta obbligato a dichiarare la rendita catastale del bene, senza possibilità di escluderne l’imposizione. La complessità della disciplina richiede attenzione nella compilazione degli atti e nel rispetto dei requisiti per non perdere le vantaggiose condizioni previste dalla legge.