Affitti brevi, nuova soglia a 3 immobili: chi rischia dal 2026
La nuova Legge di Bilancio ridefinisce dal 2026 il quadro fiscale delle locazioni turistiche brevi in tutta Italia. La norma abbassa da cinque a tre il numero massimo di immobili affittabili senza Partita Iva, trasformando dal terzo appartamento l’attività in impresa commerciale. Questo cambiamento impatta lavoratori pubblici, avvocati, commercialisti, notai e migliaia di piccoli proprietari che usano gli affitti turistici per integrare il reddito. L’obiettivo del Governo è aumentare il gettito e contrastare l’elusione fiscale, ma oltre tre milioni di contribuenti rischiano ora incompatibilità giuridiche e disciplinari, fino al licenziamento o alla cancellazione dagli albi professionali.
In sintesi:
- Dal terzo immobile in affitto breve l’attività è presunta impresa commerciale con Partita Iva obbligatoria.
- Oltre tre milioni di proprietari rischiano incompatibilità con lavoro pubblico e professioni ordinistiche.
- Dipendenti pubblici, avvocati, commercialisti e notai possono subire sanzioni, sospensioni o licenziamento.
- La norma, pensata contro i big del settore, colpisce soprattutto il ceto medio proprietario.
Come cambia il regime fiscale degli affitti brevi con la nuova soglia
Fino al 2025 i proprietari potevano gestire fino a cinque appartamenti in locazione breve applicando la cedolare secca o la tassazione ordinaria senza essere considerati imprenditori. Con la nuova disciplina, dal 2026 la presunzione di attività d’impresa scatta già al terzo immobile locato nell’anno. Ciò obbliga all’apertura della Partita Iva, alla tenuta della contabilità e all’assoggettamento al regime fiscale e contributivo tipico delle imprese.
Questa qualificazione giuridica entra però in rotta di collisione con i divieti esistenti per alcune categorie. Il dipendente pubblico che svolge attività d’impresa rischia sanzioni disciplinari fino al licenziamento, oltre all’obbligo di comunicare l’attività in sede di assunzione e, se necessario, di cessarla.
Il problema si estende alle professioni regolamentate. Per gli avvocati, l’articolo 18 della legge 247/2012 vieta “l’esercizio di qualsiasi attività di impresa commerciale”. Per i commercialisti, il decreto legislativo 139/2005 dichiara incompatibile la professione con l’esercizio, anche non prevalente, dell’attività di impresa. I notai, infine, sono espressamente esclusi dall’attività commerciale dall’articolo 2 della legge notarile 89/1913. In tutti questi casi, superare i tre immobili in affitto breve può anche comportare procedimenti disciplinari presso gli ordini.
Scenari per proprietari, ceto medio e possibili correttivi futuri
Per migliaia di piccoli investitori la scelta pratica si riduce a tre opzioni: ridurre il numero di immobili destinati agli affitti brevi, riconvertire parte del patrimonio agli affitti tradizionali di lungo periodo oppure rinunciare, almeno formalmente, al lavoro dipendente o alla professione ordinistica.
La norma, pensata per colpire i grandi operatori delle piattaforme e i gestori professionali di flotti immobiliari, rischia così di penalizzare il ceto medio che utilizza le locazioni turistiche come strumento di difesa dall’inflazione e di integrazione pensionistica.
Questa asimmetria potrebbe aprire spazi di contenzioso e finire davanti alla Corte costituzionale, chiamata a bilanciare le esigenze di gettito, la parità di trattamento tra contribuenti e il diritto dei cittadini a valorizzare il proprio patrimonio immobiliare. Non si escludono, nel frattempo, chiarimenti interpretativi dell’Agenzia delle Entrate o interventi correttivi mirati a salvaguardare i proprietari con pochi immobili.
FAQ
Quando entra in vigore il nuovo limite di tre immobili per affitti brevi?
Entra in vigore dal 2026, con effetti sugli immobili locati nell’anno d’imposta successivo all’approvazione della nuova Legge di Bilancio.
Cosa succede se affitto tre immobili brevi senza aprire Partita Iva?
Succede che l’Agenzia delle Entrate può presumere un’attività d’impresa, contestare imposte, sanzioni e contributi non versati, oltre a interessi.
I dipendenti pubblici possono continuare a fare affitti brevi con tre immobili?
Sì, ma solo rinunciando allo status di dipendente o evitando di superare due immobili, per non integrare attività d’impresa incompatibile.
Come possono tutelarsi avvocati, commercialisti e notai proprietari di più immobili?
Possono ridurre gli immobili in affitto breve, valutare locazioni lunghe o strutture societarie compatibili, previo confronto con il proprio ordine professionale.
Quali sono le fonti utilizzate per questa analisi sugli affitti brevi?
Deriva da una elaborazione congiunta di dati e notizie di Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, rielaborate dalla nostra Redazione.
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