Affitti brevi, come scegliere davvero tra cedolare secca e partita IVA per pagare meno tasse

Indice dei Contenuti:

Nuove regole sulla cedolare secca per gli affitti brevi dal 1° gennaio

Dal 1° gennaio 2026 la disciplina fiscale sugli affitti brevi subisce una stretta mirata, con un ridimensionamento concreto dell’accesso alla cedolare secca per i contratti fino a 30 giorni. La Legge di Bilancio 2026 delimita con maggiore precisione il perimetro del regime agevolato, distinguendo in modo netto tra locazione privata e attività organizzata in forma d’impresa.

La cedolare secca resta applicabile solo a un numero massimo di due immobili concessi in affitto breve. Oltre questa soglia l’attività viene qualificata come imprenditoriale, con conseguente esclusione dal regime sostitutivo e passaggio alla tassazione ordinaria. Il legislatore interviene quindi non tanto sulle aliquote, quanto sulla quantità di unità immobiliari che possono beneficiare del trattamento agevolato.

Per il primo immobile è confermata l’aliquota del 21 per cento, mentre per il secondo immobile la tassazione sale al 26 per cento, sempre nell’ambito della cedolare secca. Dal terzo immobile in poi i redditi da locazione breve escono dal regime agevolato e vengono ricondotti alla fiscalità ordinaria d’impresa, con obbligo di apertura della partita IVA e applicazione delle regole tipiche delle attività economiche continuative.

Limiti, aliquote e requisiti per scegliere tra cedolare secca e partita IVA

La scelta tra cedolare secca e partita IVA per gli affitti brevi dal 2026 ruota attorno a un confine quantitativo preciso: il numero di immobili concessi in locazione per periodi non superiori a 30 giorni. Il limite massimo per restare nel perimetro della tassazione sostitutiva è fissato a due unità immobiliari. Dal terzo immobile in avanti l’attività viene trattata come impresa, con cambio radicale di regime fiscale.

All’interno di questo perimetro, il sistema di aliquote è strutturato in modo progressivo: sul primo immobile in affitto breve continua ad applicarsi l’aliquota del 21 per cento, mentre sul secondo immobile la tassazione agevolata sale al 26 per cento. Il superamento della soglia di due immobili non comporta un semplice aumento d’imposta, ma l’uscita integrale dal regime della cedolare secca e l’ingresso nella tassazione ordinaria dei redditi d’impresa.

Per restare nel regime agevolato occorre quindi rispettare tre condizioni sostanziali: non superare i due immobili destinati ad affitto breve, mantenere la durata dei contratti entro i 30 giorni e non strutturare l’attività con modalità tipiche di un’organizzazione imprenditoriale. In caso contrario scatta l’obbligo di apertura della partita IVA, con applicazione delle regole fiscali e previdenziali proprie delle attività economiche continuative.

Obblighi fiscali, burocratici e di sicurezza per chi supera i due immobili

Con il passaggio all’attività d’impresa, chi gestisce più di due immobili in affitto breve deve adeguarsi a un quadro di obblighi più strutturato, che va oltre il semplice cambiamento di aliquota. L’apertura della partita IVA comporta l’ingresso nella disciplina ordinaria, con dichiarazioni periodiche, adempimenti IVA e versamenti contributivi legati all’iscrizione presso l’INPS come soggetto che svolge attività economica continuativa.

Tra le opzioni disponibili, il regime forfettario rappresenta in molti casi la soluzione più efficiente per contenere il carico fiscale e i costi gestionali, purché siano rispettati i requisiti di legge relativi a ricavi e limiti di accesso. Chi opera oltre la soglia dei due immobili deve inoltre confrontarsi con una serie di adempimenti amministrativi che affiancano quelli fiscali, innalzando il livello di formalizzazione della propria attività.

Gli obblighi non si fermano alla contabilità. Restano invariati i doveri relativi al CIN – Codice Identificativo Nazionale, necessario per tutti gli affitti brevi, indipendentemente dal regime fiscale scelto. Devono inoltre essere garantiti i dispositivi minimi di sicurezza, come rilevatori gas e monossido ed estintori, la cui assenza può determinare sanzioni rilevanti in sede di controllo.

Per chi opera in forma imprenditoriale è poi obbligatoria la presentazione della SCIA allo sportello SUAP del Comune competente, adempimento che il Ministero del Turismo considera necessario sia per le locazioni brevi sia per quelle turistiche. L’omissione può comportare multe fino a 10.000 euro, mentre le irregolarità sugli standard di sicurezza possono portare a sanzioni fino a 6.000 euro, rendendo imprescindibile una gestione rigorosa di ogni fase dell’attività.

FAQ

• Quanti immobili si possono affittare con la cedolare secca sugli affitti brevi dal 2026?

  Dal 1° gennaio 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è applicabile al massimo a due immobili. Dal terzo in poi l’attività è considerata imprenditoriale e si esce dal regime sostitutivo.

• Quali aliquote si applicano agli affitti brevi con cedolare secca?

  Per il primo immobile in affitto breve si applica l’aliquota del 21 per cento, mentre per il secondo immobile l’aliquota sale al 26 per cento, sempre nell’ambito della cedolare secca.

• Cosa succede dal terzo immobile destinato ad affitti brevi?

  Dal terzo immobile l’attività viene qualificata come esercitata in forma d’impresa, con obbligo di apertura della partita IVA, applicazione della tassazione ordinaria e adempimenti fiscali e previdenziali tipici delle attività economiche.

• È obbligatoria l’apertura della partita IVA per chi supera i due immobili?

  Sì. Chi concede in locazione breve più di due immobili è tenuto ad aprire partita IVA e ad applicare le regole fiscali e contributive previste per le imprese, inclusa la gestione IVA e l’iscrizione all’INPS.

• Il regime forfettario è compatibile con gli affitti brevi in forma imprenditoriale?

  Il regime forfettario può essere utilizzato da chi gestisce affitti brevi in forma d’impresa, se in possesso dei requisiti di legge in termini di ricavi e condizioni di accesso, e può offrire un carico fiscale semplificato.

• Quali sono gli obblighi di sicurezza per gli immobili in affitto breve?

  Devono essere installati dispositivi di sicurezza base come rilevatori di gas e monossido ed estintori. Il mancato rispetto di tali standard può comportare sanzioni fino a 6.000 euro in caso di controlli.

• Quali fonti hanno illustrato le novità sulla cedolare secca e sugli affitti brevi?

  Le principali novità sono state descritte con taglio operativo da testate specializzate in materia fiscale e lavoro, tra cui Informazione Fiscale, che ha approfondito la stretta prevista dalla Legge di Bilancio 2026 e i relativi effetti su cedolare secca, partita IVA e adempimenti di sicurezza.

Obblighi fiscali, burocratici e di sicurezza per chi supera i due immobili

Chi gestisce più di due immobili destinati ad affitti brevi entra a pieno titolo nel perimetro dell’attività d’impresa, con un insieme di adempimenti fiscali e contributivi strutturati. L’apertura della partita IVA diventa obbligatoria e comporta la tenuta di una contabilità organizzata, l’emissione di documenti fiscali e la presentazione di dichiarazioni periodiche, incluse le liquidazioni e le comunicazioni ai fini IVA.

Il locatore viene assimilato a un operatore economico e deve iscriversi alle gestioni previdenziali dell’INPS, con obbligo di versamento di contributi calcolati sui redditi prodotti. In molti casi il regime forfettario può rappresentare uno strumento per contenere il carico fiscale e semplificare la gestione, purché siano rispettati i limiti di ricavi e le altre condizioni previste dalla normativa vigente.

Restano invariati gli obblighi trasversali già previsti per gli affitti brevi: è necessario richiedere e indicare il CIN – Codice Identificativo Nazionale per ogni unità locata, nonché garantire la presenza dei dispositivi minimi di sicurezza, come rilevatori di gas e monossido ed estintori. L’assenza di tali dotazioni può comportare sanzioni amministrative fino a 6.000 euro in caso di controlli.

Per chi opera in forma imprenditoriale è inoltre richiesta la presentazione della SCIA presso lo sportello SUAP del Comune competente, adempimento ribadito dal Ministero del Turismo sia per le locazioni brevi sia per le locazioni turistiche in senso stretto. L’omessa presentazione della SCIA espone a multe che possono arrivare a 10.000 euro, rendendo imprescindibile un’accurata verifica di tutti i passaggi autorizzativi e di sicurezza connessi alla gestione degli immobili.

FAQ

• Quando scatta l’obbligo di apertura della partita IVA per gli affitti brevi?

  L’obbligo di partita IVA scatta quando si concedono in affitto breve più di due immobili. Dal terzo immobile in poi l’attività è considerata imprenditoriale e non è più possibile utilizzare la cedolare secca.

• Quali adempimenti fiscali deve rispettare chi ha più di due immobili in affitto breve?

  Il titolare di partita IVA deve tenere una contabilità conforme, emettere documenti fiscali, presentare dichiarazioni dei redditi e dichiarazioni IVA, oltre a rispettare eventuali obblighi di comunicazione periodica previsti dalla normativa.

• È necessario iscriversi all’INPS per gli affitti brevi in forma d’impresa?

  Sì, chi gestisce affitti brevi in modalità imprenditoriale deve iscriversi alle gestioni previdenziali dell’INPS e versare contributi commisurati al reddito prodotto dall’attività di locazione.

• Il regime forfettario può essere usato per gli affitti brevi con partita IVA?

  Il regime forfettario è applicabile anche agli affitti brevi in forma d’impresa, se vengono rispettati i limiti di ricavi e le altre condizioni previste. Offre una tassazione semplificata e riduce gli oneri contabili rispetto al regime ordinario.

• Che cos’è il CIN e quando è obbligatorio?

  Il CIN – Codice Identificativo Nazionale è un codice che identifica le unità destinate ad affitto breve. È obbligatorio per tutti gli immobili locati con questa formula, indipendentemente dal numero di unità e dal regime fiscale adottato.

• Quali dotazioni di sicurezza sono richieste per gli affitti brevi?

  Gli immobili devono essere equipaggiati con dispositivi minimi di sicurezza, tra cui rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori. L’assenza di tali strumenti può comportare sanzioni fino a 6.000 euro in esito ai controlli amministrativi.

• Quali fonti hanno illustrato le novità sugli obblighi per gli affitti brevi?

  Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 e i relativi obblighi fiscali, burocratici e di sicurezza per gli affitti brevi sono stati approfonditi da testate specializzate in materia tributaria, tra cui Informazione Fiscale, che ha dedicato analisi specifiche alla distinzione tra cedolare secca e attività in partita IVA.