Plusvalenza Superbonus guida completa prima cessione secondo Agenzia delle Entrate 2025

Plusvalenza superbonus: ambito soggettivo e temporale

La disciplina della plusvalenza superbonus si applica esclusivamente alla prima cessione a titolo oneroso dell’immobile oggetto di interventi agevolati con il superbonus, a condizione che i lavori siano stati completati da non più di dieci anni. Tale plusvalenza, pertanto, non si ripropone nelle successive compravendite dello stesso immobile. Questo principio trova conferma nella risposta n. 137/2025 dell’Agenzia delle Entrate, che chiarisce come la tassazione maggiorata interesserà unicamente il soggetto che ha effettivamente effettuato gli interventi ammessi alle agevolazioni, escludendo chi acquista da imprese o privati senza aver eseguito i lavori.

Dal punto di vista soggettivo, la plusvalenza si verifica solo se il venditore ha direttamente usufruito del superbonus eseguendo i lavori di ristrutturazione o miglioramento antisismico, mentre chi acquista un immobile già ristrutturato e successivamente lo rivende non sarà soggetto a questa tassazione speciale. Sul piano temporale, la finestra decennale decorre dal termine effettivo dei lavori e si applica solo alla prima vendita. Se il nuovo proprietario decide di vendere entro dieci anni, sarà tassata eventualmente solo la plusvalenza ordinaria secondo le regole generali previste dall’art. 67, lett. b) del TUIR, escludendo quindi qualunque “plusvalenza superbonus”.

Il chiarimento dell’Agenzia definisce con precisione i confini di applicazione della plusvalenza superbonus, limitandola al momento iniziale del passaggio di proprietà e al soggetto che ha realmente realizzato gli interventi incentivati, escludendo tutte le successive cessioni dall’ambito di questa tassazione maggiorata.

Le indicazioni operative della risposta Agenzia delle Entrate n. 137/2025

La risposta n. 137/2025 offre un punto fermo su aspetti essenziali dell’applicazione della plusvalenza superbonus. Anzitutto, riconferma che la tassazione si applica esclusivamente alla prima cessione dell’immobile dopo il completamento dei lavori agevolati, nella finestra temporale decennale decorrente dalla fine degli interventi. Se l’immobile è venduto da colui che ha direttamente realizzato i lavori, sarà soggetto all’imposizione prevista. Diversamente, per i successivi passaggi di proprietà la plusvalenza “superbonus” non si rigenera.

Importante è l’esclusione dalla disciplina speciale del cedente che acquista un immobile già ristrutturato dall’impresa e che non ha eseguito direttamente i lavori. In tale ipotesi, anche se la vendita avviene entro dieci anni dal termine degli interventi, non si applica la plusvalenza superbonus, bensì eventualmente la plusvalenza ordinaria. La cessione del credito d’imposta riconducibile al Superbonus o Super-Sismabonus, che spesso acompagna queste operazioni, non influisce sull’insorgenza dell’imposta specifica.

La risposta ribadisce la persistenza delle regole ordinarie in caso di cessione entro cinque anni dall’acquisto da parte del nuovo proprietario, qualora non si tratti della sua abitazione principale. In questo ambito si applica la disciplina tradizionale di cui all’art. 67, lett. b) TUIR, distinguendo cioè la plusvalenza superbonus dalla più generale plusvalenza immobiliare. La risposta, dunque, delimita con chiarezza la cornice operativa della nuova tassazione, garantendo certezza e trasparenza nell’applicazione fiscale.

Implicazioni fiscali per compratori e venditori dopo il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

Il chiarimento espresso dalla Risposta n. 137/2025 dell’Agenzia delle Entrate incide direttamente sulla pianificazione fiscale di acquirenti e venditori di immobili interessati dal Superbonus. Chi acquista un immobile antisismico già ristrutturato da un’impresa non si trova più a dover temere l’applicazione della plusvalenza superbonus in caso di successiva rivendita. Questo annulla l’incertezza precedente, consentendo una pianificazione più razionale senza il rischio di una tassazione spropositata.

Per i venditori originari, cioè coloro che hanno effettuato i lavori agevolati, permane invece l’onere fiscale collegato alla plusvalenza superbonus, ma solo al momento della prima cessione entro il decennio dal termine degli interventi. Successivamente, qualunque altra vendita dell’immobile non dà origine a questa tassazione speciale. Tuttavia è fondamentale considerare che la plusvalenza ordinaria può comunque restare applicabile se la rivendita avviene entro cinque anni dall’acquisto e l’immobile non risulta abitazione principale.

Da un punto di vista operativo, chi compra oggi un immobile ristrutturato con il Superbonus deve valutare attentamente i propri tempi di detenzione, per evitare di incorrere nella tassazione ordinaria prevista per le plusvalenze immobiliari. Questa distinzione tra plusvalenza superbonus e plusvalenza ordinaria diventa pertanto centrale nella negoziazione dei contratti preliminari e nelle strategie di investimento immobiliare.

Resta confermata la neutralità della cessione del credito d’imposta relativa al Superbonus: la scelta di cedere o meno il credito non influenza la nascita della plusvalenza superbonus né la sua applicazione. Questo elemento rappresenta un ulteriore fattore di certezza normativa per operatori e contribuenti coinvolti nel mercato immobiliare incentivato.