Mercato immobiliare italiano: svolta imminente, prezzi e mutui sotto pressione cambiano le regole del gioco

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Prospettive di crescita e compravendite in aumento

Italia si avvia verso un 2026 in accelerazione, con il residenziale ancora cardine dell’intero comparto e un quadro macro che sostiene la domanda. Le stime indicano tra 790.000 e 810.000 compravendite, pari a un incremento del 4-5% sul 2025, mentre i prezzi sono attesi in crescita del +4/+4,5%. Dati che consolidano il posizionamento del Paese tra i mercati più reattivi dell’Eurozona.

Il 2025 ha chiuso positivo, con il residenziale all’80% del volume totale e oltre 750mila transazioni (+5% sul 2024), confermando un ciclo espansivo nonostante lo scenario internazionale complesso. A trainare la dinamica è anche il segmento turistico, che ha registrato investimenti in aumento dell’8-9%, incidendo su una maggiore rotazione degli asset e su una pipeline di nuove operazioni.

La domanda abitativa resta strutturalmente solida, sostenuta da condizioni finanziarie in progressivo allentamento e da un migliore accesso al credito. Sul fronte dei canoni, il 2025 ha visto un incremento medio del 6-7% nelle locazioni, con picchi a doppia cifra nelle città d’arte per gli affitti brevi, elemento che potrebbe riflettersi sui prezzi di acquisto in aree a forte pressione domanda-offerta.

Il combinato di politica monetaria più favorevole, ritorno di capitali e rinnovato interesse per il mattone domestico alimenta l’outlook di crescita. Al di fuori del residenziale, si segnalano prospettive positive anche per uffici, logistica e hospitality, con volumi e quotazioni attese in ulteriore aumento nel corso del 2026.

Riequilibrio del mercato degli affitti e impatti normativi

Nel 2026 è atteso un parziale riassetto del mercato delle locazioni, dopo lo sbilanciamento del 2025 verso gli affitti turistici nelle principali città d’arte. In discussione il DDL sugli sfratti per morosità, che punta ad abbreviare tempi e procedure, riducendo il rischio legale percepito dai proprietari. La misura può riportare sul canale residenziale parte degli immobili oggi sfitti o destinati al breve termine.

Si valuta inoltre un rialzo della cedolare sugli affitti brevi dal 21% al 26% per le unità a uso turistico: l’inasprimento fiscale diminuirebbe la convenienza del breve periodo, spingendo verso contratti tradizionali e contribuendo a calmierare i canoni nelle aree più tese. Le stime indicano un possibile rientro sul mercato residenziale di 60.000-100.000 abitazioni, con impatto immediato sull’offerta e sulla pressione dei prezzi.

In assenza di interventi, i canoni residenziali potrebbero crescere del +7-8% nelle grandi città, mentre gli affitti turistici resterebbero in aumento del +5-6%. Con riforme approvate, lo scenario si sposta verso una dinamica più equilibrata: crescita moderata dei canoni al +3-4%, maggiore accessibilità per famiglie e giovani professionisti e progressivo riallineamento tra offerta residenziale e turistica.

Premio alla sostenibilità e ritorno degli investitori internazionali

La domanda si orienta con decisione verso immobili ad alta efficienza: le unità con certificazioni energetiche elevate mostrano un vantaggio di prezzo stimato al 15-18% e il differenziale è atteso in ampliamento con le nuove normative europee sulle prestazioni degli edifici. La sostenibilità diventa criterio di selezione primario, incidendo su valutazioni, tempi di assorbimento e costo del capitale.

L’attenzione è massima su residenziale di qualità, ma anche su uffici rigenerati in chiave green, logistica a basse emissioni e hospitality con standard ESG misurabili. Il mercato delle seconde case in località turistiche mantiene una domanda sostenuta, con transazioni stimate in crescita dell’8-10% sul 2025 e prezzi attesi in aumento del +4-5%, favoriti da servizi, efficienza energetica e gestione professionale degli asset.

Il capitale estero torna con convinzione, attratto da rendimenti competitivi, contesto fiscale favorevole e qualità della vita. L’hospitality guida i flussi con performance attese al +6-8%, mentre le strategie core-plus e value-add si concentrano su riqualificazioni energetiche per intercettare il premio di sostenibilità. La combinazione di standard ESG, stabilità della domanda e pipeline di rigenerazione urbana rafforza l’appeal di Italia nel confronto con altri mercati dell’Eurozona.

FAQ

• Quali asset beneficiano maggiormente del premio green? Immobili residenziali certificati, uffici riqualificati, logistica low-carbon e hospitality con KPI ESG verificabili.
• Quanto vale oggi il differenziale di prezzo per immobili efficienti? Un vantaggio stimato tra il 15% e il 18%, con possibile ampliamento nel 2026.
• Quali sono i segmenti più attraenti per il capitale estero? Hospitality, seconde case in località turistiche e progetti di rigenerazione con upgrade energetico.
• Le seconde case cresceranno ancora? Attese transazioni in aumento dell’8-10% e prezzi al +4-5% sul 2025.
• Qual è il ruolo delle normative europee? Spingono la domanda verso edifici a prestazioni elevate, accelerando la valorizzazione degli asset efficienti.
• Che strategie privilegiano gli investitori? Core-plus e value-add focalizzate su riqualificazioni energetiche e gestione professionale degli immobili.
• Qual è la fonte giornalistica citata? Analisi basata su dati e proiezioni dell’articolo “Il 2026 sarà un anno di svolta per il mercato immobiliare italiano”.