Italiani privilegiano la casa di proprietà, l’affitto resta scelta minoritaria
Dati 2023 sulla casa in Italia: proprietà, affitto e utilizzo reale
Secondo il Censimento permanente 2023, il 73,9% delle famiglie italiane vive in abitazioni di proprietà, il 19,6% in affitto e il 6,5% occupa la casa ad altro titolo, tra uso gratuito e forme contrattuali atipiche. Istat fotografa un paese ancora fortemente proprietario, ma attraversato da squilibri territoriali marcati: tra Nord e Sud, tra grandi città e aree interne, tra pianura e montagna. Comprendere queste differenze è cruciale per le politiche abitative, fiscali e urbanistiche, in un contesto di crescente pressione sui canoni di locazione, rigenerazione urbana e progressivo invecchiamento del patrimonio edilizio.
Le dinamiche 2021-2023 mostrano inoltre un uso più intenso delle abitazioni nelle aree urbanizzate e pianeggianti, mentre alcune regioni confermano ampi margini di patrimonio non occupato, con impatti diretti su prezzi, servizi e coesione sociale.
Diffusione della proprietà tra macro-aree italiane
La quota di famiglie proprietarie supera la media nazionale nelle Isole e nel Nord-est, dove raggiunge il 74,9%, segnalando un forte radicamento della proprietà come forma di sicurezza patrimoniale.
Nel Sud la percentuale scende al 72,4%, dato che riflette un mix di minore capacità di accesso al credito, maggiore precarietà lavorativa e peso delle migrazioni interne ed estere. Le differenze tra aree testimoniano modelli abitativi eterogenei, che richiedono politiche mirate piuttosto che interventi uniformi a livello nazionale.
Il dominio della proprietà resta comunque trasversale, ma i margini di crescita nel segmento locativo sono più ampi proprio dove il tessuto socio‑economico è più fragile.
Affitto e abitazioni “ad altro titolo” per area geografica
Le famiglie in affitto raggiungono il valore massimo nel Nord-ovest, con il 21,6%, dove redditi medi più elevati, forte attrattività occupazionale e mercati urbani dinamici sostengono una domanda di locazione stabile.
Nelle Isole si registra invece la quota più alta di abitazioni occupate “ad altro titolo” (10,3%), spesso legate a reti familiari estese, seconde case e utilizzi stagionali. Questa area grigia tra proprietà e affitto ha implicazioni fiscali e statistiche rilevanti.
Nel complesso, il peso dell’affitto cresce soprattutto dove la mobilità lavorativa è maggiore e i prezzi di acquisto sono più elevati, consolidando un dualismo strutturale tra Italia proprietaria diffusa e Italia ad alta intensità locativa.
Impatto di urbanizzazione e territorio sul mercato abitativo
Il grado di urbanizzazione e la morfologia del territorio condizionano in modo diretto la quota di abitazioni effettivamente occupate. Le grandi città e i comuni di pianura concentrano la domanda abitativa più intensa, spinti da servizi, università, infrastrutture e opportunità occupazionali. Al contrario, aree rurali, montagna interna e colline segnano livelli di utilizzo del patrimonio edilizio più bassi, con un crescente rischio di sottoutilizzo strutturale.
Questi divari influiscono su valore degli immobili, canoni di affitto, qualità dei servizi locali e sostenibilità delle comunità, e dovrebbero guidare incentivi selettivi alla rigenerazione, alla residenzialità e al rientro di famiglie e giovani professionisti.
Città, piccoli centri e aree rurali a confronto
Nelle grandi città la quota di abitazioni occupate sale all’84,5%, confermando l’alta intensità d’uso del patrimonio residenziale nei contesti più urbanizzati.
Nei comuni di pianura il tasso sfiora l’82%, sostenuto da buona accessibilità e concentrazione di attività produttive e servizi. Piccole città, sobborghi e aree collinari interne si collocano intorno alla media nazionale, evidenziando un equilibrio relativo tra domanda e disponibilità.
Le zone rurali si fermano al 55% e la montagna interna al 53,1%, segnali di depopolamento e di stock immobiliare inutilizzato che richiedono politiche mirate di rilancio demografico, turistico e infrastrutturale.
Evoluzione 2021-2023 nelle aree più urbanizzate
Tra il 2021 e il 2023 le aree più urbanizzate e pianeggianti registrano gli incrementi percentuali più significativi di abitazioni occupate, pari a +1,6% in entrambe le categorie.
Contestualmente, si osserva una riduzione delle abitazioni non occupate in questi contesti, segno di maggiore assorbimento del patrimonio disponibile e di mercati immobiliari tendenzialmente più liquidi.
La combinazione di domanda abitativa, ristrutturazioni agevolate e ritorno in presenza di studenti e lavoratori dopo la fase emergenziale ha contribuito a saturare gli spazi, con effetti diretti su canoni di locazione e pressioni sui servizi urbani.
Regioni con maggiore utilizzo del patrimonio edilizio
Le differenze tra regioni nella quota di abitazioni occupate riflettono struttura economica, attrattività, flussi migratori e politiche locali. Alcune aree guidano l’utilizzo efficiente dello stock residenziale, altre presentano invece un ampio margine di vuoti, seconde case o immobili non immessi sul mercato.
Questi squilibri incidono su valori immobiliari, gettito fiscale, pianificazione dei servizi e capacità di attrarre famiglie, studenti e lavoratori qualificati. Per i decisori pubblici, leggere con precisione tali dati è essenziale per calibrare incentivi fiscali, bonus edilizi e strategie di rigenerazione urbana e territoriale.
Le regioni più dinamiche nell’uso delle abitazioni
Lazio, Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto guidano la graduatoria delle regioni con maggiore utilizzo del patrimonio edilizio disponibile.
In queste aree la combinazione di forti poli metropolitani, sistemi produttivi avanzati e ampia offerta formativa universitaria alimenta una domanda abitativa continua, sia in proprietà sia in locazione. Ciò riduce la quota di immobili non occupati e rende i mercati più sensibili alle variazioni macroeconomiche.
Questi territori rappresentano il laboratorio principale per politiche su affitti sostenibili, student housing, riuso del patrimonio esistente e contenimento del consumo di suolo.
Aree con alta incidenza di abitazioni non occupate
Abruzzo, Calabria e Molise mostrano le quote più contenute di abitazioni occupate, con una presenza significativa di patrimonio non utilizzato o utilizzato solo in modo saltuario.
La Valle d’Aosta/Vallée d’Aoste conferma nel 2023 il prevalere delle abitazioni non occupate, spesso legate a seconde case e uso turistico stagionale. Questo squilibrio indebolisce la base residenziale stabile e rende più complessa la programmazione di servizi continuativi.
Per queste regioni diventano centrali politiche di attrazione di nuovi residenti, incentivi alla messa a reddito degli immobili vuoti e strumenti di rigenerazione dei borghi, in chiave sia abitativa sia turistico‑residenziale.
FAQ
Quante famiglie vivono in casa di proprietà in Italia?
Nel 2023 il 73,9% delle famiglie italiane vive in abitazioni di proprietà, confermando un modello fortemente orientato all’investimento immobiliare come forma di sicurezza patrimoniale.
Qual è la quota di famiglie in affitto secondo il Censimento 2023?
Le famiglie residenti in abitazioni in affitto sono il 19,6% del totale, con valori più elevati nelle aree metropolitane e nel Nord-ovest, dove il mercato locativo è più sviluppato.
Cosa significa abitazione occupata ad “altro titolo”?
Rientrano in questa categoria le case concesse in uso gratuito, gli alloggi legati al lavoro o ad accordi informali e altre forme diverse da proprietà e affitto, pari al 6,5% delle famiglie.
Dove è più diffusa la casa di proprietà in Italia?
La casa di proprietà è più diffusa nelle Isole e nel Nord-est, dove raggiunge il 74,9%, grazie a forte radicamento familiare e alta incidenza di immobili trasmessi per eredità.
Quale area registra più famiglie in affitto?
Il Nord-ovest presenta la quota più elevata di famiglie in affitto, al 21,6%, trainata da grandi città e poli economici come Milano e l’area metropolitana circostante.
Come incide l’urbanizzazione sulle abitazioni occupate?
Nelle grandi città le abitazioni occupate arrivano all’84,5%, mentre nelle zone rurali e di montagna interna scendono intorno al 55%, evidenziando forti squilibri territoriali.
Quali regioni utilizzano meglio il patrimonio edilizio?
Lazio, Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto mostrano il maggiore utilizzo del patrimonio edilizio, con pochi immobili non occupati e mercati residenziali dinamici.
Qual è la fonte dei dati sul patrimonio abitativo 2023?
I dati citati provengono dal Censimento permanente 2023 diffuso da Istat e ripresi dall’analisi pubblicata da StartupItalia nell’articolo originale di riferimento.
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