Casa introvabile: chi ha fallito, i numeri shock e la soluzione che nessuno vuole discutere

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Numeri dell’emergenza abitativa in Europa

La Commissione europea ha portato il tema casa al centro dell’agenda: l’emergenza colpisce anche ceto medio e giovani, con prezzi e canoni fuori linea rispetto ai redditi. A dicembre, il commissario danese Dan Jørgensen ha presentato l’European Affordable Housing Plan per spingere investimenti, sostenibilità e supporto agli Stati membri.

Dal 2021 le nuove costruzioni si attestano su circa 1,65 milioni di unità l’anno, ma il fabbisogno richiede ulteriori 650 mila alloggi annui nel prossimo decennio. Per il 2025, la BEI stima un gap di 925 mila abitazioni tra necessità e avvii.

In dieci anni i prezzi delle case sono saliti di circa il 60%; nel secondo trimestre 2025 l’incremento segna +5,3%. Gli affitti sono cresciuti meno: in media +20% nell’ultimo periodo, +27,8% in quindici anni, ma con rincari annuali a doppia cifra in Portogallo (+17,2%), Bulgaria (+15,5%) e Ungheria (+15,1%); l’Italia registra +3,9%.

La produzione residenziale nel 2025 scende ai minimi decennali con circa 1,46 milioni nuove unità. Il rapporto Jørgensen quantifica una carenza strutturale di circa 9,6 milioni di case in Europa. In media, le famiglie destinano alla casa il 32% del reddito mensile; per single e nuclei a basso reddito la quota supera spesso il 40%.

FAQ

• Qual è la dimensione del deficit abitativo in UE? Circa 9,6 milioni di alloggi mancanti secondo il rapporto Jørgensen.
• Quante nuove case si costruiscono ogni anno? Dal 2021 il ritmo medio è intorno a 1,65 milioni di unità.
• Quanto servirebbe per colmare il fabbisogno? Circa 650 mila alloggi aggiuntivi l’anno nel prossimo decennio.
• Qual è il gap previsto per il 2025? La BEI stima un disavanzo di 925 mila abitazioni tra fabbisogno e cantieri.
• Come si muovono prezzi e affitti? Prezzi case +60% in dieci anni; affitti medi +20% (fino a +27,8% in 15 anni).
• Quali Paesi registrano i rincari maggiori degli affitti? Portogallo, Bulgaria, Ungheria con aumenti annui a doppia cifra.
• Fonte giornalistica dei dati principali? Dati e analisi ricavati dal rapporto del commissario Dan Jørgensen e stime BEI, come riportato dalla stampa europea specializzata.

Cause strutturali e specificità italiane

L’idea che l’overturismo sia la causa unica è fuorviante: la spinta degli affitti brevi incide, ma non spiega la forbice strutturale tra domanda e offerta. La crescita di nuclei monocomponente – giovani, separati, anziani – amplifica il fabbisogno mentre i costi di costruzione e i tassi elevati frenano i cantieri.

Nel 2025 la produzione residenziale tocca i minimi decennali e il mercato resta rigido. In Italia il paradosso è evidente: circa 35 milioni di abitazioni, con 9,6 milioni vuote (27,3%). Il dato include seconde case e immobili inadeguati, ma resta anomalo rispetto a Francia (7,8% vuote) e Germania (4,4%).

La struttura proprietaria orienta il modello: in Italia le case di proprietà sono il 55,4% e gli affitti il 13,1%, contro il 33,3% di locazioni in Francia e il 53,4% in Germania. Il peso delle seconde case (9,9% in Francia; 0,7% in Germania) accentua le differenze.

Il nodo nazionale è l’edilizia sociale: solo 2,6% del patrimonio, con 16 mila nuove assegnazioni annue e un turnover poco sopra il 2%, contro il 25% del privato. A ciò si sommano procedure lente e scarsa tutela della proprietà: sfratti difficili, tempi giudiziari lunghi, rischi di morosità che spingono verso gli affitti brevi.

Forte la eterogeneità territoriale: alloggi vuoti oltre il 40% a Reggio Calabria e il 32,5% a Palermo, contro il 12,4% a Milano, il 15,5% a Bologna, il 14,9% a Firenze. Il risultato è un’offerta frammentata che non incontra la domanda dove serve.

Risposte politiche e strumenti per l’accessibilità

L’European Affordable Housing Plan presentato da Dan Jørgensen punta a sbloccare investimenti e ad armonizzare gli interventi nazionali, con leve su semplificazione urbanistica, fondi dedicati e standard energetici sostenibili. Focus su ampliamento dell’offerta a canone accessibile, partenariati pubblico-privati e accelerazione dei permessi per progetti residenziali strategici.

La BEI è chiamata a finanziare programmi di edilizia sociale e rigenerazione, mentre la Commissione promuove strumenti per ridurre i tempi di cantiere e il costo del capitale. Priorità: allineare incentivi fiscali e regole edilizie per incrementare volumi e sostenibilità, con target misurabili su nuove unità e riqualificazioni.

In Italia, la legge di Bilancio 2026 vara un nuovo Piano Casa da 200 milioni (2026-2027) per edilizia sociale destinata a giovani, anziani e fragili, rafforza i bonus ristrutturazione (50% prima casa, 36% altre), esclude la prima casa dall’Isee fino a 91.500 euro (fino a 200 mila nelle aree metropolitane).

Previsti strumenti mirati: rent-to-buy, incentivi per genitori separati e caregiver, più controlli su conformità edilizia. Il capitolo locazioni affronta la tutela della proprietà con l’obiettivo di ridurre rischi di morosità e tempi di rilascio, per riportare all’offerta gli alloggi oggi dirottati sugli affitti brevi.

La priorità operativa è duplicare la pipeline: nuove costruzioni dove la domanda è alta e recupero degli immobili vuoti tramite incentivi selettivi, canoni convenzionati e accordi con investitori istituzionali. Misure verificabili e governance unica sono condizioni per impatto rapido su disponibilità e prezzi.

FAQ

• Che cosa prevede il piano Ue per la casa? Investimenti, semplificazione permessi, standard sostenibili e aumento dell’offerta a canone accessibile.
• Qual è il ruolo della BEI? Finanziare edilizia sociale e rigenerazione con strumenti di credito mirati e tempi rapidi.
• Come agisce l’Italia nel 2026-2027? Con un Piano Casa da 200 milioni per fasce fragili e misure fiscali su ristrutturazioni.
• Quali incentivi fiscali sono previsti? Detrazioni 50% per prima casa e 36% per altre unità, più esenzione prima casa dall’Isee entro soglie indicate.
• Come si intende ridurre i rischi per i proprietari? Rafforzando tutele contro la morosità e accelerando le procedure di rilascio.
• Il rent-to-buy come funziona? Consente uso immediato dell’immobile con opzione di acquisto, alleggerendo l’accesso alla proprietà.
• Qual è la fonte giornalistica citata? Dati e misure richiamati dal rapporto del commissario Dan Jørgensen e stime BEI, come riportato dalla stampa europea specializzata.