Affitti brevi sotto pressione: nuove regole sul terzo immobile svelano costi, rischi e opportunità

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Stretta sul terzo immobile: chi diventa operatore economico

Dal 1° gennaio 2026 scatta la stretta sugli affitti brevi: con almeno tre immobili concessi in locazione turistica il proprietario viene automaticamente considerato operatore economico. La soglia scende da cinque a tre unità, intervenendo sulla regola della presunzione d’impresa.

La novità, inserita nella quarta manovra del governo Meloni, è frutto di trattative interne alla maggioranza e mira a distinguere l’attività occasionale da quella organizzata. L’obiettivo è uniformare il settore e ridurre le aree grigie del mercato extralberghiero.

Secondo prime stime, il perimetro interessato coinvolge poche migliaia di immobili; il conteggio avviene per singolo contribuente e riguarda esclusivamente le locazioni turistiche riconducibili al proprietario, senza cumulare posizioni di terzi.

Obbligo di partita Iva e presunzione d’impresa

Con il terzo immobile in affitto breve scatta l’obbligo di partita Iva per effetto della presunzione d’impresa, che qualifica il proprietario come operatore economico. La soglia ridotta comporta adempimenti tipici dell’attività organizzata: apertura della posizione Iva, fatturazione e tenuta delle scritture contabili.

L’automatismo opera dal 1° gennaio 2026 e non richiede ulteriori valutazioni sulla continuità o professionalità: il solo possesso e la messa a reddito di almeno tre unità in locazione turistica attiva il regime d’impresa. Restano esclusi dal conteggio gli immobili gestiti in breve da comodatari o conduttori che operano come host su piattaforme, poiché il calcolo è riferito al proprietario-contribuente.

La misura, approvata nella quarta manovra del governo Meloni, punta a contrastare l’uso “para-imprenditoriale” della formula short term senza adeguati oneri fiscali. L’Agenzia delle Entrate potrà verificare la corretta apertura della partita Iva e la riconducibilità degli immobili al medesimo titolare, incrociando dati catastali e flussi delle piattaforme.

Regime fiscale: aliquote su primo e secondo immobile

Il primo immobile in affitto breve resta assoggettato a cedolare secca al 21%, confermando l’impostazione vigente per la locazione turistica non imprenditoriale. Il secondo immobile è tassato con imposta sostitutiva al 26%, misura introdotta nel 2024 e ora stabilizzata, senza più la possibilità di optare per il 21% in dichiarazione limitatamente a una sola unità.

La progressività “per immobili” distingue la gestione privata dal perimetro organizzato, che scatta dal terzo bene con qualifica di operatore economico. La tassazione sostitutiva si applica ai redditi degli affitti brevi, separando il primo bene (21%) dal secondo (26%) e lasciando al regime d’impresa l’eventuale ulteriore attività.

Il nuovo assetto, inserito nella quarta manovra del governo Meloni, persegue un equilibrio tra gettito e controllo del mercato extralberghiero, superando la finestra transitoria che permetteva la scelta del 21% per un solo immobile tramite modello 730.

Controlli, esclusioni e impatto su gettito e mercato

L’Agenzia delle Entrate effettuerà controlli incrociando dati catastali, flussi delle piattaforme e codici fiscali per verificare il numero di unità riconducibili allo stesso proprietario e l’eventuale obbligo di partita Iva. Nel conteggio non rientrano gli immobili locati brevemente da comodatari o conduttori che operano come host, poiché il parametro è riferito al solo titolare.

Possibili tentativi di frazionare la proprietà tra familiari per evitare la soglia saranno oggetto di accertamenti sulla reale disponibilità e sulla titolarità effettiva. Le verifiche includeranno atti di intestazione e tracciabilità dei pagamenti, con attenzione ai passaggi ravvicinati.

Il governo stima un incremento annuo di gettito Irpef di circa 13 milioni di euro a regime: una cifra limitata rispetto alla dimensione del comparto, ma coerente con una misura che incide su poche migliaia di unità. Sul mercato, l’inasprimento potrebbe spingere parte dell’offerta verso l’ambito d’impresa o verso locazioni più lunghe, riducendo aree grigie e riequilibrando la concorrenza nel segmento extralberghiero.

FAQ

• Da quando valgono le nuove regole sugli affitti brevi?
  Dal 1° gennaio 2026.
• Chi è escluso dal conteggio dei tre immobili?
  Gli immobili gestiti in breve da comodatari o conduttori che non sono proprietari.
• Quali controlli farà l’Agenzia delle Entrate?
  Incrocio di dati catastali, flussi delle piattaforme e verifiche sulla titolarità effettiva.
• Qual è l’impatto stimato sul gettito Irpef?
  Circa 13 milioni di euro l’anno a regime.
• Cosa rischia chi divide la proprietà tra parenti per evitare la soglia?
  Accertamenti su intestazioni, disponibilità reale e tracciabilità dei pagamenti.
• Come può cambiare il mercato degli affitti?
  Possibile migrazione verso regimi d’impresa o locazioni più lunghe e riduzione delle aree grigie.