Zurigo capitale mondiale della carenza di abitazioni come affronta il problema abitativo oggi

situazione e numeri della carenza abitativa a zurigo

Zurigo, considerata la capitale mondiale della carenza abitativa, affronta una crisi senza precedenti nel mercato immobiliare residenziale. La carenza di alloggi si manifesta in numeri estremamente preoccupanti, con un tasso di vuoti che raggiunge lo 0,07%, il più basso non solo in Svizzera ma probabilmente in tutto l’Occidente. La domanda supera di gran lunga l’offerta, creando lunghe attese e vere e proprie file per accedere alle visite degli appartamenti, fenomeno divenuto emblematico e diffuso nella città.

La situazione abitativa a Zurigo riflette un contesto di domanda molto elevata e scarsità di offerta. Soltanto 7 unità abitative ogni 10.000 risultano vuote, un dato allarmante che conferma la saturazione del mercato. Foto e video di centinaia di persone in attesa per visite immobiliari sono diventati virali, rappresentando visivamente questa emergenza abitativa quotidiana.

Zurigo, con una popolazione di circa 450.000 abitanti, ha vissuto una pressione crescente negli anni, culminata in grandi manifestazioni pubbliche contro la carenza di alloggi, come quella del 5 aprile 2025, che ha richiamato migliaia di persone. Questa protesta esprime il malessere di una porzione consistente della cittadinanza, che fatica a trovare soluzioni abitative sostenibili.

La scarsità di alloggi vuoti è legata anche alla dinamica demografica e sociale: la dimensione media dei nuclei familiari diminuisce, ma la superficie abitativa per persona continua a crescere, accentuando la domanda di nuovi spazi. Nonostante l’incremento netto di circa 90.000 unità abitative negli ultimi decenni, Zurigo conta oggi lo stesso numero di abitanti degli anni ’60, ma con un modello di abitare più dispersivo e meno denso.

Il mercato immobiliare è inoltre influenzato dalla forte competizione interna e da un contesto economico dinamico, con salari elevati soprattutto in settori come la finanza e la tecnologia, che alimentano ulteriormente il rialzo dei prezzi degli affitti e delle proprietà. L’insieme di questi fattori crea una spirale inflazionistica che penalizza le fasce meno abbienti della popolazione e rende sempre più difficile accedere a un’abitazione a condizioni eque.

strategie urbane e politiche di intervento pubblico

Zurigo ha varato una serie di strategie concrete per affrontare l’emergenza abitativa, puntando su un ruolo più attivo e diretto dell’amministrazione comunale nel mercato immobiliare. La creazione del nuovo incarico del «delegato per il patrimonio abitativo», affidato a Philippe Koch, rappresenta un tassello importante, poiché consente un coordinamento più mirato degli sforzi rivolti a incrementare la disponibilità di alloggi a utilità pubblica.

La città ha stabilito l’obiettivo ambizioso di portare al 33% la quota di alloggi a utilità pubblica entro il 2050, partendo da una situazione attuale stagnante intorno al 27-29%. Per realizzarlo, Zurigo ha aumentato significativamente gli investimenti, con un fondo supplementare di 300 milioni di franchi stanziati nel 2025 per l’acquisto di immobili e terreni destinati a sviluppi abitativi sociali. Tuttavia, i limiti strutturali restano evidenti: i prezzi stratosferici del terreno e il mercato d’asta spesso spingono i costi oltre le possibilità di intervento pubblico.

L’assenza di un diritto di prelazione competitivo impedisce all’amministrazione di acquisire tutti i terreni strategici, come dimostra il fallito tentativo di comprare il sito Üetlihof per oltre un miliardo di franchi svizzeri. Questo dimostra come la scarsità di superfici disponibili – aggravata dalla vendita massiccia di aree urbane negli anni ’80 – rappresenti oggi un ostacolo insormontabile, costringendo a riacquisti a prezzi elevati e limitando la capacità di pianificazione a lungo termine.

Per ovviare a tali condizioni, il Comune fa leva su strumenti specifici come il diritto di superficie, che permette di concedere terreni pubblici a costruttori di alloggi sociali in cambio di canoni. Tuttavia, la scarsità di terreni disponibili limita questa opzione. In parallelo, Zurigo adotta politiche incentivanti, come l’aumento dell’indice di edificabilità in cambio dell’inserimento di una percentuale obbligatoria di alloggi pubblici, sebbene questa strategia mostri limiti nel contrastare la speculazione e l’aumento dei prezzi.

Il percorso di densificazione urbana gioca un ruolo centrale ma non privo di criticità. La maggior parte della nuova offerta deriva da costruzioni di ricostruzione piuttosto che da sopraelevazioni, spesso economicamente svantaggiose. Le nuove costruzioni tendono a elevare i canoni medi, causando un’esclusione parziale delle fasce più fragili a causa di rincari e gentrificazione. La politica comunale riconosce la necessità simultanea di sostegno diretto alle persone e di ampliamento dell’offerta di alloggi pubblici, un delicato equilibrio tra politiche sociali e sviluppo urbano sostenibile.

sfide economiche e prospettive future per il mercato immobiliare

La crisi del mercato immobiliare a Zurigo si manifesta in un contesto economico caratterizzato da dinamiche complesse e sfide strutturali che mettono a dura prova la capacità di risposta delle istituzioni. L’escalation dei prezzi degli immobili e dei terreni è alimentata non solo dalla scarsità dell’offerta, ma anche dalla crescente pressione di una domanda molto segmentata, spinta da salari elevati e patrimoni in aumento, soprattutto nei settori tecnologico e finanziario. La mancanza di strumenti efficaci per regolare questo disequilibrio ha generato una spirale inflazionistica che difficilmente si arresta senza un intervento coordinato e strategico.

L’acquisto di terreni e immobili a prezzi di mercato, seppur sostenuto da fondi aggiuntivi, incontra limiti significativi. L’assenza di un diritto di prelazione impedisce a Zurigo di acquisire in modo selettivo e strategico i terreni più rilevanti, come dimostra il fallimento dell’acquisizione dell’area Üetlihof, il cui costo proibitivo ha scoraggiato l’intervento pubblico. Di conseguenza, il Comune è costretto a confrontarsi con un mercato speculativo e concorrenziale in cui le risorse pubbliche rischiano di risultare insufficienti a garantire una copertura adeguata del fabbisogno abitativo sociale.

La carenza di terreni edificabili rappresenta un ulteriore vincolo. Dopo anni di dismissioni massicce nelle decadi passate, la città oggi dispone di pochi spazi strategici, il che riduce la possibilità di espandere in modo significativo l’offerta di alloggi a prezzi accessibili. Le misure di incentivazione urbanistica, come l’incremento della densità edilizia in cambio di alloggi a utilità pubblica, producono risultati parziali e spesso non compensano l’effetto speculativo prodotto dai prezzi elevati.

Un’importante questione è inoltre rappresentata dagli effetti ambivalenti della densificazione. Se da un lato le nuove costruzioni aumentano lo spazio abitativo disponibile, dall’altro contribuiscono a una crescita dei costi di affitto che può provocare fenomeni di gentrificazione e spostamento degli inquilini a reddito basso e medio. Questo crea un conflitto interno tra la necessità di rigenerazione urbana e la tutela della coesione sociale.

Dal punto di vista politico e operativo, le prospettive future indicano la necessità di un approccio integrato:

• rafforzare il coordinamento tra istituzioni pubbliche e investitori sociali,
• ampliare il ricorso a strumenti innovativi di gestione del suolo,
• promuovere meccanismi di sostegno mirati alle fasce di popolazione vulnerabili,
• e contenere, ove possibile, le speculazioni immobiliari attraverso una regolamentazione adattata al contesto urbano specifico di Zurigo.

Solo attraverso una governance multilivello, che contempli flessibilità e dialogo con tutti gli attori coinvolti, sarà possibile preservare un equilibrio tra sviluppo economico e inclusione sociale in un mercato immobiliare sempre più volatile e complesso.