IMU casa in ristrutturazione come risparmiare sulle tasse con regole ed esenzioni aggiornate

IMU durante i lavori di ristrutturazione: calcolo e normativa vigente

L’imposizione fiscale sugli immobili in fase di ristrutturazione segue criteri specifici che riducono il carico tributario durante i lavori. La normativa vigente stabilisce che l’IMU si calcola non sul valore dell’edificio in fase di costruzione o ristrutturazione, ma esclusivamente sul valore dell’area edificabile su cui sorge l’immobile. Questo principio, introdotto con la Legge di Bilancio 2020, mira a semplificare la determinazione dell’imposta in un momento in cui l’immobile non è ancora funzionale né adibito all’uso abitativo, consentendo un alleggerimento fiscale in questa fase temporanea.

Secondo l’articolo 1, comma 746, della Legge di Bilancio 2020, la base imponibile dell’IMU durante i lavori è rappresentata dal valore catastale del terreno, non dall’edificio parzialmente completato. Tale regola perdura fino al verificarsi di uno dei due eventi decisivi che modificano l’imposizione:

• il completamento dell’intervento edilizio;
• l’inizio dell’effettivo utilizzo dell’immobile.

Fino a tali condizioni, l’imposta si calcola applicando l’aliquota IMU esclusivamente al valore del suolo, come se l’immobile non fosse ancora edificato. Nel momento in cui l’edificio viene ultimato oppure utilizzato (anche parzialmente), l’imposizione fiscale passa al metodo ordinario, basato sulla rendita catastale con le relative maggiorazioni e coefficienti previsti dalla legge.

Questo passaggio è cruciale: l’uso anticipato dell’immobile, anche in presenza di lavori non conclusi, comporta l’immediato superamento del regime agevolato e il ritorno alla tassazione piena. Di conseguenza, il contribuente deve essere consapevole che iniziare a vivere o utilizzare l’immobile comporta l’applicazione dell’aliquota IMU standard calcolata sulla rendita catastale, con conseguente aumento del prelievo fiscale.

La legge disciplina con precisione che l’IMU sulla casa in ristrutturazione deve essere calcolata sul valore del terreno fino a che l’immobile non sia né completato né effettivamente abitato, offrendo così un significativo vantaggio fiscale durante la fase di lavori.

Esenzioni IMU per l’abitazione principale in fase di ristrutturazione

La normativa prevede un’importante agevolazione per i proprietari che destinano l’immobile in ristrutturazione ad abitazione principale. In particolare, l’esenzione IMU scatta nel momento in cui il contribuente stabilisce nel fabbricato la propria residenza anagrafica e dimora abituale, anche se i lavori non sono ancora conclusi. Questo principio consente di beneficiare dell’azzeramento dell’imposta durante la fase di ristrutturazione, a condizione che l’immobile non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9).

La chiave di volta è quindi l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale, circostanza che interrompe il regime agevolato basato sul valore del terreno, ma offre contestualmente l’esenzione prevista per la prima casa nei comuni dove è applicabile. Tale esenzione è subordinata al possesso della residenza anagrafica e all’effettiva dimora abituale nel bene oggetto di ristrutturazione, anche se parzialmente abitabile.

Va sottolineato che in assenza di tali condizioni, se l’immobile viene impiegato per altri scopi o risulta non abitato, l’esenzione non si applica e continua la tassazione sull’area edificabile fino al completamento dei lavori. Questo sistema mira a supportare i contribuenti che mantengono la casa come riferimento abitativo principale anche durante la ristrutturazione, riducendo in modo sostanziale l’onere fiscale associato.

Strategie e consigli per ridurre l’IMU sulla casa in ristrutturazione

Per ottimizzare il carico fiscale sull’IMU durante la ristrutturazione di un immobile, è fondamentale adottare strategie mirate e consapevoli. La prima considerazione riguarda il momento esatto in cui si inizia a utilizzare l’immobile: posticipare l’abitazione effettiva fino al completamento dei lavori consente di mantenere la base imponibile limitata al valore dell’area edificabile, spesso più contenuta rispetto alla rendita catastale dell’edificio ultimato.

È altresì importante verificare la categoria catastale dell’immobile, poiché solo le abitazioni non di lusso possono beneficiare dell’esenzione IMU per abitazione principale, se occupate durante i lavori. L’anticipazione dell’uso senza rispettare questi parametri determina inevitabilmente il passaggio alla tassazione ordinaria.

Un’altra leva è l’analisi del valore del terreno: in molti contesti urbani o in zone con piani regolatori restrittivi, il valore dell’area edificabile può essere elevato. In tali casi, una valutazione attenta con un tecnico o un consulente fiscale è essenziale per comprendere se la dilazione dell’uso dell’immobile rappresenta realmente un risparmio.

Affidarsi a un consulente specializzato permette di monitorare eventuali disposizioni comunali specifiche che incidono su aliquote e criteri di valutazione, così da pianificare interventi e scelte abitative in funzione degli impatti fiscali. La prevenzione di errori nella dichiarazione e la corretta applicazione delle agevolazioni contribuiscono a evitare sanzioni e a ridurre l’esborso tributario complessivo.