Cedolare secca e inquilino impresa confermato dalla Cassazione con sentenza n°12079 ultime novità

Applicabilità della cedolare secca con conduttore impresa

La possibilità di applicare la cedolare secca nei contratti di locazione abitativa non viene esclusa dalla circostanza che il conduttore sia un’impresa o un professionista. La norma di riferimento, l’art. 3, comma 6, del D.Lgs n. 23/2011, limita l’esclusione dall’agevolazione solo al locatore che svolge attività d’impresa, arti o professioni nell’ambito della locazione stessa, senza estendere tale limitazione all’inquilino.

La Corte di Cassazione ha confermato che, purché l’immobile venga effettivamente destinato a uso abitativo, la natura imprenditoriale o professionale del conduttore non preclude la possibilità per il proprietario di optare per il regime della cedolare secca. In altre parole, il requisito essenziale è la destinazione abitativa dell’immobile piuttosto che la qualifica del conduttore.

Questa interpretazione evidenzia la necessità di distinguere tra la posizione del locatore e quella del conduttore in tema di regime fiscale, ribadendo come l’esclusione prevista dalla legge riguardi esclusivamente il locatore che agisce nell’esercizio d’impresa. Pertanto, anche un’impresa o un professionista che prenda in locazione un immobile per finalità abitative può essere parte di un contratto in cui è legittima l’opzione per la cedolare secca.

Ciò implica che contratti stipulati con conduttori imprenditori o professionisti non devono, di per sé, essere esclusi dall’agevolazione fiscale, a condizione che l’uso dell’immobile sia abitativo e non funzionale all’attività d’impresa o professionale. Tale principio è stato ribadito chiaramente dalla pronuncia della Cassazione n° 12079/2025, che ha sancito la prevalenza dell’interpretazione sostanziale rispetto a quella formale basata sulla natura del conduttore.

Orientamenti della Cassazione e contrasto con l’Agenzia delle Entrate

La Corte di Cassazione ha consolidato un orientamento chiaro e coerente in materia di cedolare secca, affermando che l’esclusione dal regime agevolato riguarda esclusivamente il locatore che esercita un’attività di impresa o di professione. Con la sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025, la Suprema Corte ha ribadito che il fatto che il conduttore operi nell’ambito imprenditoriale o professionale non impedisce al locatore di optare per la cedolare secca, purché l’immobile sia destinato all’uso abitativo.

Questo pronunciamento segue un filone giurisprudenziale consolidato, già espresso in precedenti decisioni come la n. 12395 del 2024, ed evidenzia una netta divergenza rispetto alla posizione assunta dall’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima, infatti, con la circolare n. 26/E del 2011 aveva esteso l’esclusione del regime anche al conduttore qualificato come impresa o professionista, negando l’applicazione della cedolare secca anche quando il locatore fosse una persona fisica in ambito privato.

La Cassazione ha suturato questo vizio interpretativo sottolineando come la norma, letteralmente e sostanzialmente, ponga il limite esclusivamente in capo al locatore. La destinazione abitativa dell’immobile rimane il criterio cardine, indipendentemente dalla qualifica o dal settore economico di appartenenza del conduttore.

Nonostante ciò, la prassi amministrativa dell’Agenzia non ha ancora recepito completamente questo indirizzo, mantenendo blocchi nella procedura telematica per la registrazione tramite modello RLI quando il conduttore risulta persona giuridica o esercente attività d’impresa. Tale incongruenza amministrativa crea criticità operative e una situazione di incertezza applicativa per i proprietari che intendono esercitare l’opzione, fino a quando non sarà pubblicato un aggiornamento ufficiale da parte dell’Agenzia.

Aspetti fiscali e adempimenti per il locatore e il conduttore

Dal punto di vista fiscale, la scelta della cedolare secca comporta per il locatore specifici obblighi e vantaggi cui occorre prestare massima attenzione, anche quando il conduttore è un’impresa o un professionista. L’opzione per il regime sostitutivo richiede la corretta indicazione nel modello RLI al momento della registrazione del contratto o entro i termini previsti per le annualità successive o proroghe, pena la decadenza dall’agevolazione. La mancata rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone, obbligatoria con la cedolare secca, comporta la revoca automatica dell’opzione.

Per quanto concerne il versamento dell’imposta, il locatore è tenuto a corrispondere la cedolare secondo le scadenze ordinarie dell’Irpef, con saldo e primo acconto entro il 30 giugno e secondo acconto entro il 30 novembre, utilizzando il modello F24 o avvalendosi del sostituto d’imposta in caso di presentazione del modello 730. È da sottolineare che l’obbligo di versamento degli acconti decorre solo dal secondo anno se l’imposta dovuta supera 52 euro.

L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa al 2024, con particolare riferimento agli affitti brevi, richiede un’attenta gestione documentale, anche se non incide direttamente sulle locazioni a lungo termine.

Il conduttore imprenditore o professionista, pur non intervenendo direttamente nel regime fiscale del canone percepito dal locatore, deve garantire che l’immobile sia effettivamente destinato ad uso abitativo e non strettamente funzionale all’attività produttiva, in linea con quanto prescritto dalla recente giurisprudenza, per evitare contestazioni.

Va considerato l’impatto dei redditi derivanti da locazione in regime di cedolare secca sul calcolo dell’ISEE e sulle detrazioni correlate al reddito complessivo: pur essendo esclusi dal reddito IRPEF, tali proventi partecipano alla composizione della situazione economica complessiva, elemento rilevante nella pianificazione fiscale e nella valutazione della capacità contributiva complessiva del nucleo familiare.