Carenza di case nei Grigioni e impatti di Airbnb sul mercato immobiliare

Situazione degli alloggi nei Grigioni

A fine 2023, il Cantone dei Grigioni si trova a gestire una situazione interessante riguardo al mercato immobiliare. Secondo uno studio condotto dalla Scuola universitaria professionale di Coira, in collaborazione con il Governo cantonale, è emerso un dato significativo: su un totale di circa 184mila appartamenti nel Cantone, solamente circa 5.000 sono affittati tramite Airbnb, il che rappresenta meno del 3% del totale. Questo dato è fondamentale per comprendere che, contrariamente alla percezione comune, Airbnb non è un fattore determinante nella carenza di alloggi nel territorio.

Gian-Reto Trepp, responsabile scientifico del progetto, chiarisce che l’impatto della piattaforma sulle disponibilità abitative è minimo. Forse in alcune aree con flussi turistici particolarmente attivi si può osservare una leggera influenza sul mercato immobiliare, ma nel contesto grigionese, gli ospiti più frequenti sono prevalentemente svizzeri e tedeschi, che tendono a tornare nelle stesse località per le loro vacanze. Ciò differisce sostanzialmente da altri luoghi in Svizzera, dove il tasso di appartamenti affittati tramite Airbnb è molto più elevato.

In particolare, nella regione di Davos/Prettigovia, è stato registrato un 3,9% di appartamenti offerti sulla piattaforma, un dato ben lontano dal 14% di Interlaken, dove è stata avvertita una forte richiesta e quindi anche l’introduzione di regole per limitare tale affitto. Di fatto, i Grigioni risultano meno vulnerabili agli effetti negativi delle piattaforme di affitto online rispetto ad altre località più turistiche.

Il rapporto tra l’offerta di alloggi e la loro occupazione è quindi gestito in modo più equilibrato nel Cantone, dove la presenza di case secondarie si mantiene ponderata e gioca un ruolo fondamentale nel panorama turistico locale. Inoltre, non si può trascurare il fatto che la gestione degli affitti non ha subito incrementi significativi dal debutto di Airbnb nel Cantone. Anzi, la piattaforma ha contribuito a ridurre il numero di pernottamenti non utilizzati delle case secondarie, rendendo così più efficiente la loro destinazione.

Impatto di Airbnb sul mercato immobiliare

All’interno del contesto del mercato immobiliare grigionese, è fondamentale analizzare l’impatto di Airbnb rispetto alla disponibilità e alla gestione degli alloggi. Gli studiosi della Scuola universitaria professionale di Coira, responsabili dell’indagine, hanno evidenziato come la presenza di questa piattaforma di rental non giochi un ruolo significativo nella carenza di alloggi. La percezione che Airbnb possa influenzare negativamente il mercato locale non trova riscontro nei dati emersi dallo studio, che indicano una correlazione modesta tra l’uso della piattaforma e l’effettiva disponibilità di appartamenti presenti nel Canton Grigioni.

Il dato cruciale da considerare è che solo una piccola porzione, pari a circa il 3% del totale di circa 184.000 appartamenti, è affittata tramite Airbnb. In effetti, Gian-Reto Trepp spiega come la dinamica degli affitti nella regione non abbia mostrato significativi aumenti dall’arrivo di Airbnb, suggerendo che l’influenza della piattaforma sia limitata e prevalentemente confinata a specifiche aree a forte afflusso turistico. Questo scenario si traduce in una gestione del mercato immobiliare più equilibrata e sostenibile rispetto ad altre località svizzere, dove l’impatto di Airbnb è spesso molto più marcato.

Il rapporto tra offerta e domanda di alloggi è alimentato principalmente da flussi turistici costanti e residenti che scelgono di utilizzare case secondarie, piuttosto che essere sopraffatti da investitori esterni o da una domanda eccessiva generata da piattaforme online. Ciò è particolarmente evidente in località come Davos e Alta Engadina, dove sebbene ci sia un certo numero di appartamenti su Airbnb, il numero di quelli considerati case seconde è significativamente elevato, riducendo dunque l’impatto che Airbnb potrebbe esercitare sul mercato immobiliare complessivo.

Nel complesso, si può affermare che la carenza di alloggi non sia attribuibile a Airbnb, ma piuttosto alla configurazione esistente del mercato, dove predominano le case secondarie e le preferenze di vacanza locali. La situazione appare quindi non tanto come un effetto collaterale della piattaforma di affitto online, quanto come un riflesso delle dinamiche economiche e demografiche che caratterizzano il cantone, suggerendo la necessità di una visione più ampia e contestualizzata sulle cause della disponibilità residenziale.

Comparazione con altre località svizzere

Nel panorama svizzero, la situazione dei Grigioni si distingue per un uso moderato delle piattaforme di affitto online, in particolare Airbnb. Un confronto con altre località evidenzia come i Grigioni beneficino di un equilibrio più stabile nel mercato immobiliare, con percentuali significative di appartamenti affittati che rimangono ben al di sotto di quelle riscontrate in altre città. Per esempio, a Interlaken, il 14% degli alloggi è proposto attraverso Airbnb, un fenomeno non solo quantitativo ma anche qualitativo che ha costretto le autorità locali a interventi normativi più severi per limitare la disponibilità a breve termine e mitigare l’impatto sulla comunità residenziale.

A differenza di questa realtà, nel Cantone dei Grigioni, circa il 3% degli appartamenti è disponibile su Airbnb. Questo dato suggerisce che il problema della carenza di case non può essere associato all’uso di piattaforme di affitto online, ma riflette piuttosto caratteristiche uniche del mercato locale e della sua domanda turistica. In particolare, la clientela dei Grigioni è per lo più costituita da vacanzieri fedeli, prevalentemente svizzeri e tedeschi, che tendono a soggiornare nelle stesse località nel corso degli anni. Questo si traduce in una minore pressione sul mercato immobiliare, poiché non c’è una domanda fugace dovuta a turisti occasionali che variano costantemente e saturano l’offerta disponibile.

Prendendo in considerazione anche il caso di Davos, nonostante una certa turisticità e attrattiva internazionale, la percentuale di appartamenti affittati tramite Airbnb è solo del 3,9%. Qui, come in altre aree del cantone, si osserva un uso equilibrato delle seconde case, con gran parte di esse rimaste in mano a proprietari locali piuttosto che a investitori esterni. Le differenze evidenti nel tasso di utilizzo di Airbnb tra aree come Davos e Interlaken sottolineano l’importanza di considerare il contesto locale nel determinare l’impatto delle piattaforme di affitto a breve termine.

Il confronto con altre location svizzere suggerisce che i Grigioni, pur nella loro attrattiva turistica, gestiscono la presenza di Airbnb in modo più equilibrato rispetto ad altre località. Questo porta a concludere che non esiste un legame diretto tra il fenomeno Airbnb e la carenza di alloggi, invitando così a una riflessione più ampia sulle dinamiche economiche e sociali che influenzano il mercato immobiliare del cantone.

Cause della carenza di alloggi

Esaminando le cause della carenza di alloggi nel Canton Grigioni, è fondamentale considerare diversi fattori che vanno oltre l’influenza delle piattaforme di affitto online come Airbnb. Secondo lo studio condotto dalla Scuola universitaria professionale di Coira, la problematica non è riconducibile a un mero aumento della domanda turistica, ma è piuttosto il risultato di leggi urbanistiche che limitano la possibilità di costruire nuove unità abitative. In molte località del canton, dove la popolazione residente è stagnante o in calo, la pianificazione territoriale ha reso difficoltoso l’assegnamento di nuove aree per l’edilizia residenziale.

Un aspetto critico è rappresentato dal consistente numero di case secondarie, che costituiscono circa il 70% degli alloggi in Alta Engadina. Questo alto tasso di abitazioni destinate a uso vacanziero non lascia spazio sufficiente per soddisfare la richiesta di residenti permanenti. Solo il 4,4% delle case secondarie viene affittato tramite Airbnb, evidenziando ulteriormente come la piattaforma non sia il principale fattore della carenza, ma piuttosto uno strumento utilizzato dai proprietari per ottimizzare l’utilizzo delle loro proprietà.

In aggiunta, è importante considerare il contesto socioculturale del Cantone. La tradizione di possedere una seconda casa è radicata, e molti proprietari la vedono non solo come un rifugio per le vacanze, ma anche come un’investimento economico. Questo desiderio di mantenere una casa in montagna per le proprie vacanze contribuisce a limitare l’offerta di abitazioni disponibili per la popolazione locale.

Le dinamiche di mercato sono ulteriormente influenzate dalla scarsità di nuove costruzioni, che a sua volta è il risultato di normative pianificatorie ostative. Queste leggi tendono a privilegiare aree consolidate, mentre nuove zone potenzialmente adatte per l’edilizia restano inattuabili. Pertanto, il quadro complessivo della carenza di alloggi nei Grigioni è complesso e interconnesso con fattori economici, normativi e culturali.

L’analisi della carenza di alloggi nel Canton Grigioni evidenzia l’importanza di prendere in considerazione un insieme di elementi contemporaneamente, mirando a comprendere le vere origini del problema, piuttosto che isolare un singolo fattore, come l’utilizzo di Airbnb. La sfida per il futuro sarà quella di trovare un equilibrio tra esigenze abitative locali, preservazione di tradizioni e afflusso turistico, in modo da garantire un mercato immobiliare sostenibile e accessibile per tutti.

Conclusioni sull’uso delle piattaforme online

Una valutazione approfondita dell’uso delle piattaforme online di affitto, in particolare Airbnb, nel contesto del Cantone dei Grigioni, mette in luce la necessità di differenziare chiaramente il loro impatto rispetto alla situazione reale del mercato immobiliare. Gli studi condotti hanno dimostrato che l’effettiva incidenza di queste piattaforme è trascurabile in termini di contribuzione alla carenza di alloggi. La realtà è che in un territorio ove la presenza di case secondarie è predominante, l’influenza di Airbnb tende ad essere inferiore, limitandosi a quei contesti in cui i flussi turistici sono più intensi.

La ricerca evidenzia che la maggior parte dei proprietari delle case nei Grigioni utilizza Airbnb non come mezzo per escludere residenti permanenti dal mercato, ma piuttosto come opportunità per ottimizzare l’uso di immobili che, nella loro funzione di seconde case, rimarrebbero frequentemente inutilizzati. Questo porta a pensare che l’azione di Airbnb possa addirittura avere un effetto positivo, aumentando la rotazione delle abitazioni e contribuendo a colmare eventuali lacune nell’occupazione.

Inoltre, il modello di turismo prevalentemente locale, con una clientela fidelizzata proveniente perlopiù da Svizzera e Germania, riduce ulteriormente il rischio di saturazione del mercato, a differenza di località dove i turisti internazionali operano come fautori di un’offerta di alloggi fortemente concorrenziale. Notoriamente, la presenza di un architettura normativa che pone restrizioni all’allocazione di nuove superfici per edilizia residenziale in aree con popolazione in calo o stagnante non aiuta a mitigare la mancanza di alloggi. Pertanto, anche la regolamentazione del mercato immobiliare gioca un ruolo determinante nel modulare l’efficacia delle piattaforme di affitto stupendo, come nel caso specifico del Cantone.

Sebbene ci siano differenze significative nelle percentuali di appartamenti affittati tramite Airbnb comparando i Grigioni con altre località svizzere – come Interlaken, dove risulta molto più elevata – è chiaro che l’approccio moderato del Cantone alla presenza di affitti a breve termine offre una maggiore stabilità al mercato residenziale. Questa stabilità è fondamentale per garantire la sostenibilità del mercato immobiliare e la protezione delle aree residenziali da pressioni esterne di affitto.

La conclusione che si può trarre è che le piattaforme online, anziché essere demonizzate, andrebbero considerate nell’ottica di un utilizzo controllato e armonico, che possa rispondere alle esigenze tanto dei turisti quanto dei residenti. Questo richiede una riflessione attenta da parte delle autorità locali e una pianificazione strategica che contempli le peculiarità del territorio. La sfida sta quindi nel gestire in modo equilibrato l’offerta turistica, la preservazione del patrimonio immobiliare e le legittime aspettative dei residenti per un futuro sostenibile nel mercato degli alloggi nei Grigioni.