Agevolazioni prima casa: cosa sapere per acquistare due immobili con benefici fiscali in modo corretto

Agevolazioni prima casa su due immobili: quando è possibile

Le agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa rappresentano un importante strumento di sostegno per molti acquirenti, ma la normativa tiene conto anche di situazioni complesse, come l’ipotesi di beneficiare dei vantaggi su due immobili simultaneamente. Sebbene possa apparire contraddittorio, il sistema tributario italiano consente l’applicazione di tali agevolazioni su due abitazioni distinte, a condizione che si rispettino specifici requisiti, sopratutto legati alla loro successiva unificazione e alle caratteristiche dell’immobile risultante.

È dunque possibile ottenere le agevolazioni “prima casa” per due proprietà diverse se si realizza l’accorpamento di queste in un’unica unità immobiliare entro tempi stabiliti dalla legge. Tale possibilità è stata più volte confermata dall’Agenzia delle Entrate, che ha sottolineato come il beneficio non si limiti a un solo immobile per contribuente, ma possa essere esteso a due, purché l’immobile risultante dopo la fusione mantenga i requisiti di prima casa previsti dalla normativa vigente.

Tra i requisiti fondamentali vi è che il contribuente si impegni formalmente e concretamente alla fusione dei due immobili, che devono essere ubicati nello stesso Comune. Inoltre, è necessario che l’unificazione comporti l’eliminazione di barriere fisiche o amministrative, trasformando così le due unità immobiliari in una sola con caratteristiche idonee per fruire pienamente delle agevolazioni fiscali. Senza questo passaggio, l’agevolazione rischierebbe di essere revocata e di comportare il pagamento di sanzioni e interessi.

La possibilità di ottenere l’agevolazione “prima casa” su due immobili contemporaneamente è ammessa esclusivamente in presenza di un progetto di unificazione che si completerà a breve termine. Questo implica un percorso che va pianificato e gestito con attenzione per non incorrere in contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Cosa prevede la giurisprudenza sulla fusione degli immobili

La giurisprudenza ha fornito interpretazioni precise sul tema della fusione degli immobili ai fini dell’agevolazione “prima casa” su due unità distinte, chiarendo i contorni di questa particolare opportunità normativa. In particolare, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025, ha definito tempi e modalità dei controlli effettuabili dall’Amministrazione finanziaria, sottolineando che il diritto al beneficio è subordinato all’effettiva unificazione entro termini prestabiliti.

Secondo la pronuncia della Suprema Corte, l’Agenzia delle Entrate ha un periodo di tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto per verificare se gli immobili acquistati con agevolazione “prima casa” siano stati realmente accorpati in un’unica unità immobiliare. La fusione non deve essere solo teorica o documentale, ma deve tradursi in un intervento concreto, con eliminazione di barriere fisiche e amministrative e con il rilascio di eventuali autorizzazioni comunali necessarie.

Questa interpretazione mette al centro l’effettività dell’operazione: non basta l’intenzione o il progetto dell’acquirente, ma è indispensabile che entro il termine decorso l’unificazione sia stata completata e che l’immobile risultante mantenga i requisiti richiesti per le agevolazioni “prima casa”. Tale approccio di rigore mira a prevenire abusi, garantendo che il beneficio fiscale non venga esteso a immobili mantenuti separati, evitandone così un utilizzo improprio.

Tempi e rischi per la revoca delle agevolazioni

Il rispetto dei tempi stabiliti per la fusione degli immobili è cruciale per mantenere valide le agevolazioni fiscali “prima casa” su due unità distinte. In particolare, il contribuente dispone di un termine di tre anni dalla data di stipula e registrazione dell’atto di acquisto per completare l’accorpamento effettivo delle due abitazioni. Tale termine coincide con il periodo entro cui l’Amministrazione finanziaria può eseguire controlli mirati a verificare la correttezza dell’operazione e la persistenza dei requisiti previsti dalla normativa.

Il mancato rispetto di questi termini comporta conseguenze rilevanti: in assenza di un’effettiva unificazione entro il triennio, l’Agenzia delle Entrate può procedere alla revoca dell’agevolazione fiscale su uno dei due immobili, con l’applicazione di sanzioni, interessi e il recupero dell’imposta non dovuta. È però importante evidenziare che la revoca riguarda unicamente l’agevolazione relativa all’abitazione non accorpata, mentre quella sull’altro immobile, se conforme ai requisiti, rimane valida.

Per scongiurare questi rischi, il contribuente deve quindi garantire la completa eliminazione delle barriere fra gli immobili, ottenendo eventualmente anche tutte le autorizzazioni amministrative necessarie all’unificazione. Il controllo post-vendita da parte dell’Amministrazione è rigoroso e mira a verificare non solo la forma, ma soprattutto la sostanza dell’operazione, al fine di evitare abusi o interpretazioni distorte del beneficio fiscale “prima casa”.